Khi tổng dÆ° nợ bất Ä‘á»™ng sản (BĐS) được Ä‘oán định cao hÆ¡n rất nhiều mức 5% theo báo cáo của NHNN, lượng hàng tồn BĐS dá»± báo phải mất 7 năm má»›i thanh toán xong, doanh nghiệp (DN) BĐS đứng trên bờ vá»±c phá sản hàng loạt… câu hỏi cứu thị trường BĐS để từ Ä‘ó cứu hệ thống ngân hàng, DN lại tiếp tục được đặt ra. ĐTTC Ä‘ã có cuá»™c trao đổi vá»›i GS. Đặng Hùng Võ xoay quanh vấn đề này.

Khó cứu do kém minh bạch

* Trong phiên thảo luận về báo cáo kinh tế-xã há»™i năm 2012 tại Ủy ban Thường vụ Quốc há»™i ngày 16-10, Chủ tịch Quốc há»™i Nguyá»…n Sinh Hùng cho rằng, dÆ° nợ ngân hàng khoảng 2 triệu tá»· đồng, BĐS chiếm 1 triệu tá»· đồng, tức 50%, cao gấp nhiều lần con số 11% trÆ°á»›c Ä‘ây hay 5% hiện nay của NHNN. Không giải quyết được vấn đề này không thể giải phóng nợ ngân hàng?

- GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Thá»±c tế từ trÆ°á»›c đến nay chúng ta chÆ°a có con số chính xác về vấn đề này vì bản thân thị trường không minh bạch. Cần nói rằng, nếu chỉ tính BĐS là thị trường nhà ở, con số cho vay đầu tÆ° các dá»± án nhà ở chỉ 10%.

Tuy nhiên, nếu tính thị trường là toàn bá»™ những BĐS Ä‘Æ°a vào kinh doanh, tôi nghÄ© con số Chủ tịch Quốc há»™i Ä‘Æ°a ra hoàn toàn có cÆ¡ sở. Đó là chÆ°a tính số tài sản thế chấp bằng BĐS. Trong số này có má»™t phần là tiền của Nhà nÆ°á»›c, từ các DN nhà nÆ°á»›c đầu tÆ° Ä‘úng ngành có, trái ngành có; từ các NHTMCP mà Nhà nÆ°á»›c nắm phần lá»›n vốn.

Tuy nhiên, số vốn lá»›n nhất “mắc kẹt” ở thị trường BĐS là tiền của dân thông qua các hợp đồng góp vốn, thậm chí ở phía Bắc con số này lên tá»›i 70%. ChÆ°a có số liệu nào thống kê về lượng tiền này, nhÆ°ng chắc chắn là sẽ rất lá»›n. Thí dụ tính theo tá»· lệ 70/30, số tiền này lên tá»›i 5 triệu tá»· đồng.

Vậy cứu hay không cứu thị trường BĐS? Vốn đọng ở thị trường BĐS không phải của 1 năm, mà của rất nhiều năm. Muốn cứu được thị trường phải có rất nhiều tiền vì lượng vốn tồn trong nó quá lá»›n.

Trong khi Ä‘ó tổng GDP chúng ta Ä‘ã biết. Và cứu xong sẽ được cái gì? Sẽ được cái chúng ta không mong muốn. Mặc dù ai cÅ©ng nghÄ© bÆ°á»›c vào thị trường BĐS là rất lợi nhÆ°ng tổng thể không ai mong muốn má»™t thị trường tích tụ đầy bong bóng.

* Ông Ä‘ã nói nên để cho thị trường rÆ¡i, nhÆ°ng rÆ¡i nhÆ° thế nào?

- Để thị trường rÆ¡i nhÆ° thế nào, có thể phát triển lành mạnh mà không trở thành mối nguy của nền kinh tế là vấn đề cần bàn. Chúng ta Ä‘ã thả nổi nó, để nó sốt giá nhiều lần, tích tụ bong bóng và không hề có công cụ để giám sát tăng trưởng nóng của nó. Vì vậy hiện nay chúng ta gánh chịu hậu quả là Ä‘iều dá»… hiểu.

Theo tôi, Ä‘ây là lúc chúng ta phải Ä‘Æ°a ra những chính sách rất rành mạch về việc tái cấu trúc thị trường BĐS. Nhà nÆ°á»›c hiện Ä‘ã có chủ trÆ°Æ¡ng tái cấu trúc nền kinh tế, bÆ°á»›c 1 tái cấu trúc thị trường tiền tệ, trong Ä‘ó có tái cấu trúc các ngân hàng thÆ°Æ¡ng mại, tái cấu trúc để giải quyết nợ xấu…

NhÆ°ng nợ xấu của thị trường tài chính tiền tệ lại gắn liền và đọng nhiều nhất ở thị trường BĐS. Tái cấu trúc không chỉ nói bÆ°á»›c 1 là chỉ riêng tài chính, mà phải gắn nó vá»›i BĐS. Phải có số liệu Ä‘ích xác nợ xấu nằm ở Ä‘âu, công trình, dá»± án, DN nào, không thể mù mờ, má»›i giải quyết nợ xấu má»™t cách hiệu quả.

Tái cấu trúc: người nghèo có quyền có nhà ở

* Để “phá băng” thị trường BĐS, cùng lúc phải giải quyết 2 vấn đề: khÆ¡i thông nguồn cầu và giải tỏa hàng tồn. NhÆ°ng cả 2 vấn đề này dường nhÆ° Ä‘ang bế tắc?

- Hiện nay thị trường Ä‘ang bế tắc bởi vì cung và cầu không gặp nhau. Cầu lá»›n nhÆ°ng không hÆ°á»›ng vào lượng hàng Ä‘ang tồn kho. Hàng tồn kho được hình thành trong giai Ä‘oạn sốt giá, chi phí huy Ä‘á»™ng vốn và quản lý cao, vật liệu xây dá»±ng giá cao, công nghệ xây dá»±ng không được quan tâm… khiến giá thành cao. Nhà đầu tÆ° nói giảm 50% là hết cỡ nhÆ°ng người tiêu dùng cho rằng chÆ°a đủ.

Cung và cầu không gặp nhau sẽ không bao giờ chúng ta có thể giải quyết được. Nhiều nhà đầu tÆ° tại Hà Ná»™i Ä‘ã giảm đến 50% rồi đứng đấy, không giảm hÆ¡n vì lượng vốn đọng trong hàng tồn kho hiện nay 70% do người dân góp vốn, nhà đầu tÆ° chỉ phải chống chọi vá»›i 30% từ vốn tín dụng, hoặc nguồn vốn khác. Điều này cho thấy việc giải quyết hàng tồn kho không dá»….

* Theo ông, việc tái cấu trúc thị trường BĐS nên bắt đầu từ Ä‘âu?

- Đầu tiên là bản thân các phân khúc của thị trường phải có sá»± sắp đặt lại, để thị trường tá»± làm hay quan hệ cung cầu của thị trường Ä‘iều tiết. TrÆ°á»›c Ä‘ây người dân phát sốt vì phân khúc cao cấp, nay chuyển sang khu vá»±c cấp thấp.

NhÆ° vậy, các phân khúc thị trường Ä‘ã tá»± phân định lại, tá»± cấu trúc theo các mối quan hệ cung cầu. Vấn đề là Ä‘Æ°a ra giải pháp, lá»™ trình để há»— trợ giải quyết hàng tồn kho, vá»›i mục tiêu hàng tồn này sẽ Ä‘áp ứng má»™t mức nào Ä‘ó nguồn cầu hiện nay.

Cụ thể, về những chính sách há»— trợ của Nhà nÆ°á»›c thông qua kênh tín dụng cần tập trung cho những người mua nhà có nhu cầu thá»±c, có thu nhập thấp. Về lượng hàng tồn kho, tùy vào từng dá»± án các cÆ¡ quan quản lý tÆ° vấn cho chủ đầu tÆ° cách thức. Thí dụ chia nhỏ căn há»™ xuống 25m2 cÅ©ng là má»™t cách.

* NhÆ°ng nhiều ý kiến cho rằng Ä‘iều này vi phạm Luật Nhà ở, và hÆ¡n thế nữa là tạo ra những khu ổ chuá»™t cho Ä‘ô thị?

- Luật Nhà ở, chúng ta có thể trình Chính phủ để sá»­a đổi bổ sung. Quan trọng hÆ¡n, chúng ta không nên sợ, cứ làm rồi đến má»™t lúc nào Ä‘ó người dân có thu nhập cao hÆ¡n sẽ xá»­ lý việc Ä‘ó. Khi có tích lÅ©y cao hÆ¡n, người mua nhà sẽ bán phần nhỏ, mua chá»— khác giá cao hÆ¡n, rá»™ng hÆ¡n. Đó là quy luật phát triển. Người nghèo cÅ©ng có quyền mua nhà ở. Điều này cÅ©ng thể hiện trong tinh thần của Luật Nhà ở.

Nên chấm dứt tÆ° duy “làng xã”

* Liên quan đến những khó khăn của DN, Chính phủ Ä‘ã có Nghị quyết 13 trong Ä‘ó há»— trợ DN về vấn đề tiền sá»­ dụng đất. Điều này liệu có tác Ä‘á»™ng lá»›n đến DN?

- Theo tôi hiệu quả sẽ không cao nhÆ° mong đợi vì tiền sá»­ dụng đất nợ chỉ là 1 vế, không phải tất cả. Đó cÅ©ng là cách thức để giảm áp lá»±c về vốn cho DN nhÆ°ng không phải là liều thuốc để tăng sức Ä‘áng kể cho DN. Chính sách này chỉ mang tác Ä‘á»™ng há»— trợ thêm để DN “dá»… thở” hÆ¡n nhÆ°ng là giải pháp tài chính để giúp DN thoát khỏi tình cảnh đọng vốn, hàng tồn kho thì chÆ°a phải.

* NghÄ©a là DN vẫn gặp khó và tái cấu trúc các DN còn khó hÆ¡n?

- Trong tình cảnh khó khăn, má»—i DN phải có cách Ä‘iều chỉnh của mình, tá»± tái cÆ¡ cấu. Tuy nhiên, sau khi thị trường BĐS Ä‘ã tá»± tái cấu trúc bằng việc tá»± phân định lại, sẽ tiến đến việc tái cấu trúc DN. Phải sàng lọc lại bằng cÆ¡ chế mua bán và sáp nhập để giải quyết những DN yếu kém, các dá»± án yếu kém, để có được hệ thống DN mạnh khỏe.

Hiện nay, DN nhà nÆ°á»›c không mạnh DN ngoài nhà nÆ°á»›c cÅ©ng không mạnh, ai vào thị trường cÅ©ng được, miá»…n là có quen biết. Chúng ta phải dẹp bỏ tÆ° duy “làng xã” này. Thị trường là nÆ¡i không chấp nhận những mối quan hệ, DN phải công khai, minh bạch, sòng phẳng. Sau Ä‘ó là vấn đề hiện đại hóa về quản lý, cung cấp thêm tÆ° duy về kinh doanh.

* Má»›i Ä‘ây, má»™t dá»± án Ä‘ã khiến nhiều người “sốc” khi tung các căn há»™ chỉ 10 triệu đồng/m2 ra thị trường?

- Mức giá 10 triệu đồng/m2 hiện nay ở Hà Ná»™i có thể chấp nhận, thậm chí được coi là thấp, nhÆ°ng chúng ta cần phấn đấu Ä‘Æ°a giá xuống 4-5 triệu đồng/m2 và lấy Ä‘ó làm má»™t định hÆ°á»›ng. Cấu trúc thị trường sẽ có rất nhiều phân khúc rẻ, trung bình và cao cấp.

Vấn đề tá»· lệ là bao nhiêu, nguồn cung của thị trường phải là Ä‘áp ứng cho thị trường chứ không phải cho đầu cÆ¡. Mức giá hiện nay 10 triệu đồng/m2 rất hợp lý nên cần tạo Ä‘iều kiện để phát triển phân khúc này. Sau Ä‘ó, nếu có Ä‘iều kiện để giảm giá thêm sẽ làm tiếp.

* Xin cảm Æ¡n ông.