Nếu không có đợt suy thoái này, giá nhà sẽ tiếp tục tăng vá»›i tốc Ä‘á»™ khủng khiếp.

Cho đến giờ Ä‘ây, nguồn cung ở các phân khúc căn há»™, văn phòng và bán lẻ vẫn có tốc Ä‘á»™ tăng trưởng ấn tượng, tính cả thời Ä‘iểm trÆ°á»›c và sau khủng hoảng giai Ä‘oạn 2008 - 2009. Tuy nhiên, về góc Ä‘á»™ kinh doanh thì kết quả hoàn toàn ngược lại. Suy giảm chắc chắn là Ä‘iều không ai muốn, nhÆ°ng nhÆ° ông bà ta có nói "trong cái rủi có cái may".

Những cái may nhờ khủng hoảng

Phải nói rằng, nếu không có đợt suy thoái này, giá nhà sẽ tiếp tục tăng vá»›i tốc Ä‘á»™ khủng khiếp. Đây là Ä‘iều may đối vá»›i người mua nhà. Bởi, mức tăng giá trung bình hàng năm của căn há»™ từ năm 2002-2009 là 43%. Nếu vẫn giữ tốc Ä‘á»™ tăng nhÆ° vậy, giá căn há»™ có thể sẽ chạm ngưỡng 100 -120 triệu đồng/m2 vào năm 2012 và 2013. Tính ra, để sở hữu má»™t căn há»™ 75m2, người mua cần có khoảng 8 tá»· đồng. Đây là mức giá tÆ°Æ¡ng Ä‘Æ°Æ¡ng vá»›i các nÆ°á»›c phát triển nhÆ° Anh hay Úc, trong khi Ä‘ó, thu nhập của người Việt Nam trong những năm phát triển tốt nhất vừa qua, nhÆ° năm 2007 thì cÅ©ng chỉ má»›i vừa thoát khỏi nhóm những nÆ°á»›c nghèo nhất cần viện trợ, chuyển sang nÆ°á»›c có thu nhập trung bình. Quả thá»±c, đợt suy thoái này là má»™t Ä‘iều may mắn, nếu không thì chúng ta, mà Ä‘úng hÆ¡n là con cái chúng ta, sẽ khó lòng mua được nhà, dù là loại căn há»™ khiêm tốn nhất.
 

Má»™t Ä‘iều may hÆ¡n nữa, lần đầu tiên xảy ra trong lịch sá»­ hiện đại ở Việt Nam, Ä‘ó là việc người mua nhà xác định được quyền lợi thay vì chỉ có nghÄ©a vụ. Người mua nhà tá»± giác làm Ä‘Æ¡n tố cáo bản thân mình và người bán nhà là họ Ä‘ã vi phạm pháp luật, sá»­ dụng tiền Ä‘ô la trong giao dịch mua bán, để hủy hợp đồng Ä‘ã có. Người mua nhà lần đầu tiên Ä‘ình công phản đối phí dịch vụ quản lý nhà ở, đề nghị được thá»±c hiện Ä‘úng quy định pháp luật. Và cÅ©ng có lẽ lần đầu tiên người mua nhà hiểu rằng, không cần phải xếp hàng để ký vào bất cứ bản thỏa thuận hay góp vốn nào Ä‘ó mà họ thá»±c ra có thể chọn lá»±a loại căn há»™, diện tích, công năng trÆ°á»›c khi ký kết hợp đồng mua nhà.

Để giải quyết vấn đề nhà ở, khi giá nhà cao nhÆ° các nÆ°á»›c phát triển, các chuyên gia và cả người làm chính sách, Ä‘ã nhắc đến giải pháp phát triển nhà ở cho thuê hÆ¡n là bán nhà cho đại bá»™ phận dân chúng, vá»›i lý luận rằng, thuê nhà má»›i là lối sống hiện đại ở các nÆ°á»›c phát triển. Thật là may khi chúng ta vẫn còn có thể mua và thá»±c sá»± sở hữu má»™t ngôi nhà thay vì Ä‘i thuê. May hÆ¡n nữa khi nhìn từ góc Ä‘á»™ tiêu cá»±c, Ä‘ó là hiện có nhiều con số nợ xấu. Bất Ä‘á»™ng sản không phải vô can trong chuyện này, thậm chí còn là nguyên nhân chính. NhÆ°ng giả sá»­, tất cả các dá»± án đều Ä‘ã được triển khai, do thị trường tiếp tục tăng trưởng nhÆ° giai Ä‘oạn 2006 - 2009, thì số căn há»™ tồn đọng, khi xảy ra khủng hoảng Ä‘ã có thể gấp 3-5 con số nêu trên. Đến lúc Ä‘ó thì thật khó có thể dá»± Ä‘oán được con số nợ xấu thá»±c sá»± là bao nhiêu.

Má»™t Ä‘iều may nữa, đối vá»›i chủ đầu tÆ°, Ä‘ó là nếu không có sá»± Ä‘iều chỉnh thị trường lần này, nếu tất cả các dá»± án xây dá»±ng Ä‘ã phê duyệt thì chủ đầu tÆ° sẽ tìm nguồn vốn ở Ä‘âu, kể cả khi thị trường Ä‘ang tăng trưởng nhÆ° trÆ°á»›c năm 2009. Theo số liệu má»›i công bố gần Ä‘ây, trong cuá»™c họp ngày 15/10/2012 của Bá»™ Xây dá»±ng vá»›i các doanh nghiệp bất Ä‘á»™ng sản, có khoảng 20.000 ha đất giao cho các dá»± án, nhÆ°ng không phải tất cả Ä‘ã được thá»±c hiện và bá»™ này Ä‘ã gợi ý bốn nhóm giải pháp để trì hoãn triển khai các dá»± án nêu trên.

Ở góc Ä‘á»™ quy hoạch Ä‘ô thị, nếu các dá»± án Ä‘ã phê duyệt mà được triển khai theo nhÆ° cách từ trÆ°á»›c tá»›i nay vẫn làm (xây dá»±ng các sản phẩm thÆ°Æ¡ng mại trÆ°á»›c để bán, nhÆ° nhà thấp tầng, căn há»™, văn phòng, rồi má»›i phát triển các cÆ¡ sở hạ tầng giao thông, hồ Ä‘iều hòa) thì chắc lúc Ä‘ó lÅ© lụt nhÆ° Hà Ná»™i năm 2009 và tắc đường nhÆ° Bangkok, Jakarta… sẽ xuất hiện thường xuyên. ChÆ°a khi nào quy hoạch Ä‘ô thị lại nhận được đề nghị Ä‘iều chỉnh nhiều nhÆ° lúc này. Nhiều dá»± án Ä‘ã được Ä‘iều chỉnh công năng hay tạm dừng để xác định lại công năng phù hợp. Có dá»± án tá»± nguyện giảm số tầng xây dá»±ng, thay đổi công năng từ văn phòng sang căn há»™, tập trung vào xây dá»±ng đường và các cÆ¡ sở hạ tầng, trường học.

Dá»± báo 2013

Nhìn vào quá trình phát triển, từ năm 2002 cho tá»›i nay, nhiều chủ đầu tÆ°, cả cá nhân lẫn tổ chức Ä‘ã trưởng thành, gặt hái nhiều thành công trong lÄ©nh vá»±c bất Ä‘á»™ng sản, chủ yếu từ phân khúc nhà ở, căn há»™ để bán và biệt thá»±, nhà liền kề. Trong năm sau, 2013 và khoảng má»™t hai năm nữa, dá»± Ä‘oán cÅ©ng chính phân khúc bất Ä‘á»™ng sản này sẽ giậm chân tại chá»— và gây khó khăn cho các chủ đầu tÆ°. NhÆ°ng, vá»›i má»™t tốc Ä‘á»™ Ä‘ô thị hóa 3,5% năm, tá»· lệ nhà ở căn há»™ dÆ°á»›i 20% trên phạm vi toàn quốc thì chắc chắn rằng, phân khúc nhà ở lại chính là chìa khóa thành công cho lá»›p nhà đầu tÆ° má»›i và là chiếc phao cho các nhà đầu tÆ° cÅ©.

Trong Ä‘ó các phân khúc văn phòng cho thuê sẽ được cho là suy giảm thêm khoảng 1-2 năm nữa trÆ°á»›c khi Ä‘i vào ổn định giá thuê và công suất. Tuy nhiên có má»™t Ä‘iều chắc chắn là phân khúc này khó có thể trở lại giá thuê mÆ¡ Æ°á»›c 70 Ä‘ô la Mỹ/m2 nhÆ° năm 2007.

Đối vá»›i phân khúc thÆ°Æ¡ng mại bán lẻ, mọi người bắt đầu hiểu ra Ä‘ây là má»™t lÄ©nh vá»±c vừa cần kỹ thuật và công nghệ (bán lẻ hiện đại) vừa cần vốn, ở những mặt bằng tại vị trí tuyệt đẹp hay tá»· lệ sá»­ dụng đất thấp - xây thấp tầng diện tích lá»›n, có hệ thống hay mạng lÆ°á»›i bán lẻ từ trÆ°á»›c và quan trọng hÆ¡n cả là phải bán lẻ - thu tiền lẻ má»™t cách dài hạn.

Đối vá»›i nhà nÆ°á»›c và người quản lý, chắc chắn những vấn đề cÆ¡ bản của chính sách đất Ä‘ai sẽ được thảo luận sôi nổi từ góc Ä‘á»™ nghiên cứu cho đến các tầng lá»›p triển khai. Các cuá»™c thảo luận này, dù ở giá»›i nào Ä‘i nữa, Ä‘ã hay chÆ°a ra khỏi "bữa tiệc" trên sẽ chắc chắn đề cập ít nhất má»™t (hoặc có thể tốt nhất là cả ba trong má»™t chỉnh thể) trong ba yếu tố, có quan hệ nhân quả là: mức Ä‘á»™ đảm bảo về quyền sá»­ dụng đất, chất lượng quy hoạch sá»­ dụng đất và giá trị kinh tế xã há»™i trên má»™t Ä‘Æ¡n vị đất Ä‘ai. Khi quyền sá»­ dụng đất càng được bảo vệ cho má»™t chủ thể xác định thì chủ thể này càng dành nhiều nguồn lá»±c vào xây dá»±ng quy hoạch sá»­ dụng đất, dẫn đến chất lượng quy hoạch càng cao. Kết quả này dẫn đến việc sá»­ dụng đất càng hiệu quả, giá trị kinh tế xã há»™i trên má»—i Ä‘Æ¡n vị đất Ä‘ai và nhu cầu về việc bảo vệ quyền lợi sá»­ dụng đất càng cao. Má»™t quy trình tác Ä‘á»™ng giữa 3 đỉnh của tam giác này lại tiếp tục chu trình má»›i…

Tá»±u trung, tất cả chúng ta cho dù ở bên phát triển hay người đầu tÆ° cá nhân, cÆ¡ quan quản lý hay tổ chức phát triển, tất cả Ä‘ã tham dá»± và cùng thưởng thức "bữa tiệc" thời sôi Ä‘á»™ng Ä‘ó. Bữa tiệc kết thúc, có thể ai Ä‘ó tiếc nuối, ai Ä‘ó vẫn còn cố gắng tiếp tục sá»­ dụng các "biện pháp hành chính" yêu cầu các "thá»±c khách" ở lại. NhÆ°ng má»™t Ä‘iều hiển nhiên là Ä‘ã đến lúc chúng ta phải tạm biệt "bữa tiệc" phát triển nóng. Còn nhiều thứ để làm trong năm 2013 và các năm sau.