Theo Ä‘ánh giá của má»™t chuyên gia bất Ä‘á»™ng sản, thị trường bất Ä‘á»™ng sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh chÆ°a bao giờ rÆ¡i vào hoàn cảnh khó khăn nhÆ° hiện nay vá»›i số lượng hàng tồn kho lên đến trên 60.000 căn há»™ và dá»± báo sá»± khó khăn này có thể kéo dài cho đến những năm sau.

Từ nay đến sang năm 2013, nếu Nhà nÆ°á»›c không có giải pháp Ä‘iều chỉnh nào, thị trường BĐS sẽ rÆ¡i vào khoảng Ä‘áy và chỉ những dá»± án Ä‘i Ä‘úng hÆ°á»›ng má»›i có thể tìm được “lối ra”.

Hạ giá để bán hàng

Có thể nói, việc hàng loạt các dá»± án BĐS tuyên bố giảm giá bán nhÆ° là “Ä‘á»‰nh Ä‘iểm” sá»± khó khăn của thị trường BĐS. Dá»± án giảm giá “sốc” và gây xôn xao dÆ° luận gần Ä‘ây nhất là dá»± án Hoàng Anh Thanh Bình của Hoàng Anh Gia Lai, vá»›i mức giảm 50% giá so vá»›i thị trường khu vá»±c, chỉ còn khoảng 20 triệu đồng/m2. Đây được xem là dá»± án có mức giá giảm sâu nhất, bởi cùng nằm trên trục đường Nguyá»…n Hữu Thọ (quận 7), nhiều dá»± án khác vẫn có mức giá từ khoảng 40 triệu đồng/m2 trở lên.

Gần Ä‘ây nhất, dá»± án căn há»™ Kim Tâm Hải (còn gọi là dá»± án 27 Trường Chinh) nằm ở phường Tân Thá»›i Nhất (quận 12) cÅ©ng Ä‘ã khiến giá»›i địa ốc và người mua “giật mình” khi mở bán căn há»™ đợt hai chỉ vá»›i giá 12,3 triệu đồng/m2. “Giật mình” bởi Ä‘ây là dá»± án căn há»™ cao cấp, có diện tích từ 80 - 110 m2, nằm ở mặt tiền đường Trường Chinh và có vị trí “Ä‘áº¯c địa” bởi trục đường này tập trung các ngân hàng, khu kinh doanh sầm uất, gần trạm Metro Tham LÆ°Æ¡ng và cách sân bay Tân SÆ¡n Nhất không xa. HÆ¡n nữa, dá»± án này cÅ©ng Ä‘ang trong giai Ä‘oạn hoàn thành phần thô và nhà đầu tÆ° cam kết sẽ giao nhà trong quý III/2013. TrÆ°á»›c Ä‘ó, trong đợt mở bán lần đầu, dá»± án này được chào vá»›i mức giá không thấp hÆ¡n 18 triệu đồng/m2.

Không riêng gì những dá»± án trên giảm giá, nhiều dá»± án khác trong thời gian qua cÅ©ng Ä‘ã “tụt” giá nhanh. Cụ thể, tại dá»± án căn há»™ cao cấp Phú Hoàng Anh ở Nhà Bè có giá 16 triệu đồng/m2, giảm 6 triệu đồng/m2 so vá»›i giá cÅ©. Giá căn há»™ Hoàng Anh River View từ 28 triệu đồng/m2 xuống còn 18,1 triệu đồng/m2, giảm 30% so vá»›i năm 2009. Thậm chí, dá»± án Ehome3 chào bán căn há»™ vá»›i giá 13 triệu đồng/m2; dá»± án Sunview 3 ở Gò Vấp giá chỉ 13,5 triệu đồng/m2. Hay dá»± án Bảy Hiền Tower hiện được chào bán vá»›i giá 16 triệu đồng/m2, giảm hÆ¡n 33% so vá»›i mức giá chào bán lần đầu tiên là 24 triệu đồng/m2; dá»± án Carina Plaza có giá 13,2 triệu đồng/m2, giảm xấp xỉ 15% so vá»›i mức giá bán vào giữa tháng 3/2012.

Trong khi Ä‘ó, dá»± án nhà ở Babylon (số 22 Âu CÆ¡, quận Tân Phú) trÆ°á»›c Ä‘ó chủ đầu tÆ° rao từ 18,7 - 21,6 triệu đồng/m2, hiện tại giá chỉ còn 14,9 triệu đồng/m2. Khách hàng chỉ cần trả trÆ°á»›c 700 triệu đồng, số còn lại trả góp không lãi suất thành chín đợt trong hai năm. Dá»± án Lucky Apartment (số 377 Tân HÆ°Æ¡ng, quận Tân Phú) vá»›i 100 căn giá từ 12,5 triệu đồng/m2, giảm 1,5 triệu đồng/m2 so vá»›i khi dá»± án má»›i xây.

Theo Ä‘ánh giá của các chuyên gia BĐS, việc giảm giá này là tất yếu, bởi ở giai Ä‘oạn hiện nay, nếu nhà đầu tÆ° không “cắt lá»—” thì sẽ càng lún sâu vào lá»—, nhất là đối vá»›i những dá»± án có nguồn vốn vay ngân hàng chiếm số lượng lá»›n. “Cuối năm bao giờ doanh nghiệp cÅ©ng chịu sức ép lá»›n về nguồn tiền. Cả má»™t năm qua Ä‘ã cạn kiệt, bây giờ không thể vay mượn hay xoay sở nên buá»™c phải giảm giá, bán hàng để thu hồi vốn. Dù biết là lá»— vẫn phải làm” - má»™t chủ đầu tÆ° cho biết.

Thị trường Ä‘ã chạm Ä‘áy?

Ông Nguyá»…n Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho biết: “Sắp tá»›i, các dá»± án phải có hai cái giảm: Giảm Ä‘Æ¡n giá và giảm diện tích. Giảm diện tích tùy thuá»™c vào chính sách của Nhà nÆ°á»›c khi sắp tá»›i có thể Nhà nÆ°á»›c sẽ cho xây dá»±ng căn há»™ vừa và nhỏ 25 - 30 m2. Giảm Ä‘Æ¡n giá thì má»—i doanh nghiệp đều có chính sách riêng để giảm giá”.

Theo ông Nguyá»…n Văn Đực, giá thành 1 m2 căn há»™ gồm hai yếu tố: Giá thành xây dá»±ng và giá thành hạ tầng. “Giá thành xây dá»±ng nếu làm khéo thì bình quân 1 m2 căn há»™ khoảng 7 triệu đồng. Hạ tầng gồm bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền làm công viên cây xanh, Ä‘iện, nÆ°á»›c, tiền sá»­ dụng đất… Chi phí này linh Ä‘á»™ng, nếu ở ná»™i thành thì giá lên đến 10 - 20 triệu đồng/m2, còn ở ngoại thành thì có thể 2 - 3 triệu/m2 và tùy theo tình trạng chủ đầu tÆ° này bán cho chủ đầu tÆ° kia”.

Lý giải cho việc các dá»± án BĐS giảm giá bán, ông Đực phân tích: “Giả sá»­ chủ đầu tÆ° trÆ°á»›c có sẵn 200 tá»· đồng và vay ngân hàng 100 tá»· đồng để làm dá»± án. NhÆ°ng làm giữa chừng bị ngÆ°ng, không bán được căn há»™ nhÆ°ng hàng tháng họ phải trả lãi hết 2 tá»· đồng cho 100 tá»· đồng Ä‘i vay. Trả má»™t năm thì được chứ 2 - 3 năm thì không thể trả nổi, họ buá»™c phải bán 300 tá»· kia cho nhà đầu tÆ° khác để lấy lại 150 tá»·, thậm chí 120 tá»·, còn hÆ¡n là phải “ôm” nợ ngân hàng. Nhờ nhà đầu tÆ° trÆ°á»›c chấp nhận lá»— thoát ra, nhà đầu tÆ° sau được lợi khi giá hạ tầng từ 6 triệu đồng/m2 giờ chỉ còn 3 triệu đồng/m2 nên Ä‘ã kéo giá bán căn há»™ giảm xuống. Chính sá»± giảm giá này, Ä‘ã khiến những dá»± án tái sinh bán được hàng và ở những dá»± án này có tá»· lệ mua rất cao. Dá»± án Kim Tâm Hải là má»™t ví dụ. Ở chủ đầu tÆ° trÆ°á»›c, giá thành đầu tÆ° hạ tầng khoảng 6 - 7 triệu đồng/m2, nhÆ°ng nay hoàn cảnh không tiêu thụ được buá»™c lòng phải bán lại cho nhà đầu tÆ° khác chỉ 3 - 4 triệu đồng/m2. Khi chủ đầu tÆ° sau mua lại thì chỉ có 3 - 4 triệu đồng/m2, cá»™ng vá»›i giá thành xây dá»±ng là 7 triệu đồng/m2 thì ra giá hiện tại là 11 - 12 triệu đồng/m2”.

Theo nhận định, thời gian tá»›i, không chỉ những dá»± án của doanh nghiệp nhỏ giảm giá mà những dá»± án lá»›n của các công ty “đại gia” cÅ©ng chấp nhận bán không lãi hoặc thậm chí lá»— để thoát ra thị trường. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp há»™i BĐS TP.HCM (Horea) thì cho rằng: “Thị trường BĐS hiện nay Ä‘ang dao Ä‘á»™ng trong khu vá»±c Ä‘áy ở phÆ°Æ¡ng diện giá và trong giai Ä‘oạn khó khăn nhất từ trÆ°á»›c đến nay. Sá»± khó khăn này nó tích tụ trong nhiều giai Ä‘oạn nhÆ°ng giờ Ä‘ã bá»™c lá»™ ra. Ngân hàng, nhà đầu tÆ°, nhà đầu tÆ° thứ cấp đến người tiêu dùng mua nhà để ở cÅ©ng gặp khó. Những khó khăn này theo tôi dá»± báo nó sẽ kéo dài đến hết năm sau”. Tuy nhiên, thị trường sẽ vẫn có những dá»± án không giảm giá là do căn há»™ tốt, Ä‘ã hoàn thành phần thô hoặc Ä‘ã bàn giao nhà, cá»™ng vá»›i thiết kế đẹp, chất lượng xây dá»±ng tốt, nhà đầu tÆ° có uy tín, sản phẩm có thÆ°Æ¡ng hiệu, quản lý tốt…

Cần trả về nhu cầu thực

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường BĐS hiện nay Ä‘ang nổi lên hai vấn đề: Hàng tồn kho Ä‘ang rất lá»›n trong tất cả các phân khúc thị trường và nợ xấu BĐS. “Nợ xấu BĐS thể hiện ở doanh nghiệp BĐS và của ngân hàng. Giải quyết nợ xấu phụ thuá»™c vào giải quyết hàng tồn kho. Phải bán được hàng hiện nay má»›i giải quyết được nợ xấu và kích thích thị trường hồi phục. Giải pháp hiệu quả nhất hiện nay là tăng cường tâm lý niềm tin vào thị trường, làm sao có những giải pháp bán được hàng, mà tập trung cho người có nhu cầu thá»±c, bất kể người mua ở phân khúc nhà hạng sang, hay bình dân.

Những người có nhu cầu thá»±c phải có Æ°u Ä‘ãi tín dụng, Æ°u tiên cho những căn há»™ hạng trung bình trở xuống. Chẳng hạn vừa rồi Nhà nÆ°á»›c tung ra gói 20.000 tá»· đồng cho vay qua thị trường tái cấp vốn của ngân hàng vá»›i lãi suất 8%/năm. Nếu mang số tiền này giải quyết cho người có nhu cầu mua căn há»™ đầu tiên ở phân khúc vừa và nhỏ vá»›i lãi suất 8% cố định trong 5 năm thì sẽ có khoảng 35.000 trường hợp được giải quyết, tạo má»™t kích cầu và giải quyết được tính thanh khoản của thị trường và sẽ giải quyết được bài toán nợ xấu BĐS. Ngoài ra, Nhà nÆ°á»›c cÅ©ng nên mở rá»™ng diện đối tượng người nÆ°á»›c ngoài được mua nhà nhÆ°ng phải quy định chỉ được mua ở phân khúc nào để tránh cạnh tranh vá»›i căn há»™ dành cho người thu nhập thấp”.

Trong khi Ä‘ó, ông Nguyá»…n Văn Đực cho rằng thị trường từ nay đến cuối năm sẽ rất căng thẳng và doanh nghiệp nào biết tạo ra sản phẩm phù hợp và thích nghi má»›i có thể tồn tại. “Qua trao đổi vá»›i các nhà đầu tÆ° thì khả năng chỉ có những dá»± án căn há»™ vừa và nhỏ 30 - 50 m2 má»›i có thể tồn tại. Đây là lối thoát sau hạ giá bán và bán tháo. Còn những ai đầu tÆ° căn há»™ 70 - 80 m2 thì sẽ tiếp tục cho vào kho tồn đọng” – ông Đực cho biết thêm.

Ông Đực cÅ©ng đề xuất: “Thứ nhất là hạn chế căn há»™ trên 70 m2 vì khó bán. Thứ hai là doanh nghiệp nên làm căn há»™ dÆ°á»›i 50 m2, kể cả căn há»™ 25 - 30 m2 theo quy định má»›i. Thứ ba là các doanh nghiệp nên làm nhà ở xã há»™i theo phÆ°Æ¡ng thức thÆ°Æ¡ng mại, tức là thay vì làm 20% nhà ở xã há»™i thì giờ có thể 100%.

Nhà nÆ°á»›c cho phép doanh nghiệp làm những căn há»™ nhà ở xã há»™i theo cách thÆ°Æ¡ng mại 30 - 40 m2, bán giá từ 10 - 12 triệu đồng/m2, tức khoảng 300 - 400 triệu đồng/căn há»™. Căn há»™ này sẽ bán rá»™ng rãi cho mọi người chứ không quy định phải là quân nhân, công chức hay phải có Ä‘iều kiện khác nhÆ° Ä‘ang ở dÆ°á»›i 5 m2/người, hay sau 10 năm má»›i được bán... gây rắc rối cho người dân. Nhà nÆ°á»›c nên để các doanh nghiệp xây dá»±ng, chỉ duyệt kiến trúc, quy hoạch, thủ tục theo nhà ở xã há»™i và không phải há»— trợ vốn, xét duyệt đối tượng mua… Giải pháp này vừa vá»±c dậy chÆ°Æ¡ng trình nhà ở xã há»™i vừa cứu doanh nghiệp khỏi khó khăn phá sản trong tình hình hiện nay”.