Thị trường bất Ä‘á»™ng sản bị Ä‘óng băng khá lâu kéo theo nhiều hệ lụy cho nền kinh tế đất nÆ°á»›c. Đó là cái giá phải trả cho thời kỳ phát triển tá»± phát mà mọi ngành, mọi người Ä‘ua nhau nhảy vào thị trường béo bở, thả nổi này.

Không ít người phất lên trong cÆ¡n lốc tá»± phát Ä‘ó, họ giàu thật nhanh. Ngược lại những người dân - thượng đế của các nhà đầu tÆ° bị móc túi bởi cách bán hàng bằng “cÆ¡ chế” tiền chênh không chứng từ có khi lên đến bạc tá»·.

Đấy là chuyện Ä‘ã qua của má»™t thời “ngẫu hứng” mà hậu quả của nó để lại thật nặng nề và nay những người trong cuá»™c Ä‘ã phải lên tiếng kêu cứu.

Thời gian qua, Bá»™ Xây dá»±ng và các chuyên gia Ä‘ã đề xuất nhiều giải pháp để cứu thị trượng bất Ä‘á»™ng sản. Chính phủ Ä‘ã có những biện pháp há»— trợ; không ít doanh nghiệp Ä‘ã tá»± cứu mình bằng những bÆ°á»›c Ä‘i Ä‘á»™c Ä‘áo chÆ°a từng có. Tuy nhiên nhìn chung các giải pháp Ä‘ó vẫn chÆ°a đủ mạnh để làm cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản ấm hẳn lên.

Theo Tiến sÄ© kinh tế Nguyá»…n Đình Hy (người chuyên nghiên cứu về các vấn đề chung cÆ°), chúng ta phải tìm những giải pháp kích thích, gợi mở thị hiếu người tiêu dùng, vì khách hàng là nhân tố quyết định của thị trường. Riêng về thị trường nhà chung cÆ°, có những giải pháp má»›i để thúc đẩy việc phát triển cÅ©ng nhÆ° quản lý, bảo trì sau này.

Bán diện tích tầng 1 nhà chung cÆ° cho cá»™ng đồng dân cÆ° trong tòa nhà

TS Nguyá»…n Đình Hy đề xuất, đối vá»›i nhà chung cÆ° (kể cả chung cÆ° thÆ°Æ¡ng mại và chung cÆ° tái định cÆ°), chủ đầu tÆ° không nên giữ lại tầng 1 mà bán toàn bá»™ diện tích tầng 1 cho cá»™ng đồng chủ sở hữu các căn há»™ trong toà nhà. NhÆ° vậy tầng 1 các nhà chung cÆ° là thuá»™c sở hữu chung. Về gíá bán diện tích tầng 1 được phân bổ theo tá»· lệ diện tích các căn há»™ từ tầng 2 trở lên.

Cá»™ng đồng cÆ° dân nhà chung cÆ° có tầng 1, sẽ tổ chức kinh doanh, tích luỹ thu nhập, lập quỹ bảo trì cho cả vòng đời của toà nhà. Đây không chỉ là giải pháp thúc đẩy giải quyết tồn kho bất Ä‘á»™ng sản hiện nay mà còn là chính sách chăm sóc khách hàng của doanh nghiệp sau bán hàng.

Có thể nói, việc bảo trì nhà chung cÆ° hiện nay Ä‘ang Ä‘è nặng lên vai cÆ° dân. TrÆ°á»›c Ä‘ây, khi hÆ°á»›ng dẫn thi hành Luật nhà ở, Chính phủ có quy định, ngân sách địa phÆ°Æ¡ng há»— trợ 30% quỹ bảo trì đối vá»›i nhà chung cÆ° được bán trÆ°á»›c Luật nhà ở (Điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006). NhÆ°ng Ä‘iều này nay Ä‘ã bị bãi bỏ bởi Nghị định 71/201/NĐ-CP ngày 23/6/2010.

Hiện nay, những toà nhà Ä‘ã Ä‘Æ°a vào sá»­ dụng trên dÆ°á»›i 10 năm, không ít nÆ¡i các trang thiết bị nhÆ° thang máy, hệ thống PCCC, máy phát Ä‘iện xuống cấp phải sá»­a chữa, thay thế; nền nhà lún sụt; sÆ¡n trong và ngoài nhà bong tróc mất mỹ quan. Kinh phí sá»­a chữa cÆ° dân phải Ä‘óng góp vá»›i số tiền lá»›n.

Ví nhÆ°, tại dá»± án Làng quốc tế Thăng Long (Ä‘Æ°a vào sá»­ dụng từ năm 2003), toà nhà C3, 6 tầng, nền nhà bị lún sụt, thấm dá»™t, 2 thang máy nhãn hiệu Á Châu đều hỏng cùng lúc và phải sÆ¡n lại nhà. Tổng chi phí sá»­a chữa lên đến 759 triệu đồng, bình quân má»—i há»™ phải chi ra gần 20 triệu đồng. Toà nhà C1, 6 tầng, sÆ¡n lại nhà, má»—i há»™ phải bỏ ra gần 8 triệu đồng.

Riêng chung cÆ° B4 - nhà tái định cÆ°, chi phí bảo trì bình quân má»—i năm 475 triệu đồng, bình quân má»—i há»™ 4,7 triệu đồng. Số tiền này lấy từ nguồn thu cho thuê tầng 1 nên cÆ° dân không phải Ä‘óng góp.

Xã há»™i hoá công tác quản lý nhà chung cÆ°

Mô hình quản lý chung cÆ° hiện nay Ä‘ang gây nhiều bức xúc cho cÆ° dân và làm cho người dân mất cảm tình vá»›i nhà chung cÆ°.

Mọi người đều biết rằng, các căn há»™ nhà chung cÆ° (kể cả chung cÆ° thÆ°Æ¡ng mại, chung cÆ° xã há»™i, tái định cÆ°) mà người dân bỏ tiền ra mua và Ä‘ã thanh toán hết tiền cho bên bán, căn há»™ Ä‘ó thuá»™c sở hữu cá nhân và toà nhà thuá»™c sở hữu chung của cá»™ng đồng chủ sở hữu các căn há»™. NhÆ° vậy chủ sở hữu tài sản phải có trách nhiệm quản lý tài sản của mình, hoặc có thể thuê người khác quản lý theo pháp luật quy định.

Kinh nghiệm của các nÆ°á»›c Bắc Âu, Mỹ, Canada… chính phủ khuyến khích và tạo Ä‘iều kiện cho người dân thành lập các Hợp tác xã (HTX) nhà ở. Các HTX này vừa tổ chức xây dá»±ng nhà ở để bán hoặc cho những người có thu nhập thấp thuê vá»›i giá rẻ phù hợp vá»›i thu nhập của họ. Ở Canada, chỉ tính riêng má»™t tỉnh Quebec Ä‘ã có 1300 HTX nhà ở, quản lý 30.000 toà nhà.

Qua nghiên cứu của TS Nguyá»…n Đình Hy, chúng ta có thể áp dụng mô hình quản lý này. Theo Ä‘ó, sau khi chủ đầu tÆ° Ä‘ã bán các căn há»™ và có 50% cÆ° dân về ở, chủ đầu tÆ° phải tổ chức họp nhà chung cÆ° để bầu Ban quản trị (theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008). Sau Ä‘ó Ban quản trị và má»™t số cÆ° dân đứng ra làm sáng lập viên thành lập HTX nhà ở theo Luật HTX Việt Nam. Xã viên Hợp tác xã là toàn thể các chủ sở hữu căn há»™.

HTX có chức năng quản lý, cung cấp dịch vụ nhà chung cÆ° và tổ chức kinh doanh. HTX sá»­ dụng lao Ä‘á»™ng tại chá»— (trong toà nhà và tại địa phÆ°Æ¡ng nÆ¡i toà nhà toạ lạc) vá»›i những công việc theo khả năng của nguồn lao Ä‘á»™ng. Sau khi HTX Ä‘ã được thành lập, chủ đầu tÆ° bàn giao công tác quản lý cho HTX, đồng thời Ban quản trị nhà chung cÆ° trở thành Ban kiểm soát của HTX.

Để thá»±c hiện được giải pháp trên, trÆ°á»›c hết là phải có sá»± vào cuá»™c của các chủ đầu tÆ°, sá»± chỉ đạo của Bá»™ Xây dá»±ng và UBND các địa phÆ°Æ¡ng trá»±c thuá»™c trung Æ°Æ¡ng.

Thá»±c hiện tốt giải pháp trên, không chỉ giảm được gánh nặng cho cÆ° dân nhà chung cÆ° mà còn giảm cả gánh nặng cho nhà nÆ°á»›c cả về trÆ°á»›c mắt và lâu dài.