Câu chuyện giảm giá của thị trường bất Ä‘á»™ng sản dường nhÆ° vẫn chÆ°a có Ä‘iểm dừng khi mà hàng loạt chủ dá»± án, nhà đầu tÆ° thứ cấp vẫn phải chấp nhận cắt lá»— vá»›i kỳ vọng đẩy bá»›t lượng hàng tồn.

Trong bối cảnh Ä‘ó, những bình luận, dá»± báo trái chiều về triển vọng thị trường trong trung và dài hạn của các chuyên gia, nhà kinh tế dường nhÆ° càng làm cho giá»›i bất Ä‘á»™ng sản rối bời thêm trÆ°á»›c những quyết định của mình.

Giá vẫn giảm đều

Theo khảo sát của VnEconomy, thị trường bất Ä‘á»™ng sản Hà Ná»™i từ sau Tết Nguyên Ä‘án đến nay vẫn chÆ°a có nhiều chuyển biến rõ né. Tình trạng nhà đầu tÆ° ôm hàng từ mấy năm trÆ°á»›c giờ rao bán vẫn nhiều trên các mặt báo, diá»…n Ä‘àn chuyên về bất Ä‘á»™ng sản. Điển hình nhÆ° dá»± án chung cÆ° cao cấp Hapulico (Thanh Xuân), Ä‘ã được hoàn thành từ giữa năm 2012 hiện Ä‘ã bàn giao nhà cho người mua.

Tuy nhiên, vào thời Ä‘iểm mở bán năm 2010, giá hợp đồng chủ đầu tÆ° chào bán 24-26 triệu đồng/m2 tùy diện tích căn há»™. Sau má»™t thời gian, giao dịch đạt mức 33-35 triệu đồng/m2. Thế nhÆ°ng, hiện nay khi dá»± án hoàn thành, nhiều nhà đầu tÆ° chấp nhận bán mức 28-29 triệu đồng/m2 đối vá»›i các căn há»™ có diện tích nhỏ.

TÆ°Æ¡ng tá»±, tổ hợp chung cÆ° Sông Äà – Hà Đông (Nguyá»…n Trãi, Hà Ná»™i) Ä‘ã được bàn giao nhà 2 năm nay. Thời Ä‘iểm 2011, giá căn há»™ đạt mức 22-24 triệu đồng/m2 thì nay vá»›i căn há»™ diện tích lá»›n, chủ nhà cần tiền chào bán mức giá 17 triệu đồng/m2, căn diện tích nhỏ dao Ä‘á»™ng 19-21 triệu đồng/m2. Dá»± án Berriver Long Biên cÅ©ng được chủ đầu tÆ° giảm giá 3,5 triệu đồng/m2 cho những khách hàng đăng ký mua căn há»™ xây thô.

Tại khu Ä‘ô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá mặt bằng chung cÆ° Ä‘ã có lúc lên đến 40-41 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá căn há»™ chỉ còn giao dịch mức 30-32 triệu đồng/m2. Tổ hợp chung cÆ° N04 má»›i bàn giao nhà năm 2012, giá bán cÅ©ng giảm phổ biến ở mức 33-35 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tại tổ hợp chung cÆ° Madarin Garden của Tập Ä‘oàn Hòa Phát, dù chủ đầu tÆ° Ä‘ã giao nhà xây thô để kéo giá bán từ mức khoảng 40 triệu đồng/m2 về mức 26 triệu đồng/m2, thế nhÆ°ng trên các trang mua bán bất Ä‘á»™ng sản lá»›n, nhiều khách hàng chấp nhận cắt lá»— mức 23-25 triệu đồng/m2....

Căn há»™ tại Dá»± án Văn Phú Victoria (Hà Đông, Hà Ná»™i) cÅ©ng Ä‘ang được nhiều người rao bán “cắt lá»—” vá»›i mức giá 16,5 triệu đồng/m2 (vào tên hợp đồng cho người mua), trong khi giá ký hợp đồng là 17 triệu đồng/m2 và giá người mua trÆ°á»›c Ä‘ây phải trả là 21-22 triệu đồng/m2.

Căn há»™ chung cÆ° DÆ°Æ¡ng Ná»™i của Tập Ä‘oàn Nam Cường hiện được nhà đầu tÆ° thứ cấp rao bán trong khoảng 16 - 18 triệu đồng/m2, sau khi Ä‘ã mua vào từ 23 - 25 triệu/m2 vào cuối năm 2011.

TrÆ°á»›c Ä‘ó, ở nhiều dá»± án được “mệnh danh” là cao cấp cÅ©ng giảm giá xuống dÆ°á»›i 20 triệu đồng/m2…

Xu hÆ°á»›ng bán tháo, cắt lá»— không chỉ diá»…n ra ở phân khúc căn há»™ chung cÆ°, ngay cả phân khúc đất nền, nhà liền kề, biệt thá»± cÅ©ng được nhà đầu tÆ° rao bán vá»›i mức giá rẻ hÆ¡n nhiều so vá»›i chủ đầu tÆ° Ä‘ã từng bán trÆ°á»›c Ä‘ây hoặc Ä‘ang niêm yết. Nhiều dá»± án tại vùng ven Hà Ná»™i, đặc biệt là Mê Linh và Hoài Đức hiện không có người hỏi mua, trong khi giá chào bán Ä‘ã giảm khoảng 20% so vá»›i cuối năm 2012.

Theo đại diện các sàn giao dịch bất Ä‘á»™ng sản, nếu nhÆ° thời Ä‘iểm trÆ°á»›c, việc bán tháo chỉ diá»…n ra ở những dá»± án chÆ°a hoàn thành, vẫn còn Ä‘ang trong giai Ä‘oạn góp vốn do nhiều nhà đầu tÆ° thứ cấp ôm hàng nhÆ°ng không đủ tiền Ä‘óng tiếp theo tiến Ä‘á»™. Thì nay, tại nhiều dá»± án chung cÆ° Ä‘ã hoàn thành, thậm chí người dân Ä‘ã ở ổn định vẫn có nhiều căn há»™ được bán thấp hÆ¡n trÆ°á»›c Ä‘ó. Đây cÅ©ng là nguyên nhân dẫn đến mặt bằng giá nhà chung cÆ° bị ảnh hưởng và xác lập mức giá má»›i rẻ hÆ¡n khoảng 30% so vá»›i những năm trÆ°á»›c.

Vá»›i các chủ đầu tÆ°, các hình thức chiết khấu, khuyến mại hay há»— trợ lãi suất vay mua nhà 0% vẫn liên tiếp được phát Ä‘i cÅ©ng được nhìn nhận nhÆ° là những Ä‘á»™ng thái bán tháo căn há»™, giảm hàng tồn kho vốn Ä‘ang là nhức nhối của không ít doanh nghiệp địa ốc.

Mua hay chờ?

Trong bối cảnh cả người bán lẫn người mua đều Ä‘ang có cùng tâm lý “ngóng chờ” thì những thông tin của các chuyên gia, các “đại gia” trong giá»›i bất Ä‘á»™ng sản được kỳ vọng sẽ góp phần vá»±c thị trường dậy hoặc cÅ©ng có thể “tiếp sức” đẩy thị trường ngập sâu hÆ¡n trong vÅ©ng lầy thanh khoản.

NhÆ°ng tiếc rằng, vá»›i kinh nghiệm của mình và cÅ©ng có thể là vì lý do nào Ä‘ó, má»™t số chuyên gia, cá nhân có tiếng tăm trong giá»›i bất Ä‘á»™ng sản vẫn có những cái nhìn trái ngược nhau về triển vọng của thị trường.

Theo ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập Ä‘oàn Hoàng Anh Gia Lai, thị trường bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ã chạm Ä‘áy, theo Ä‘ó mức giá chào bán trên thị trường hiện nay Ä‘ã ở mức thấp nhất có thể.

Do vậy, lời khuyên của ông Đức là “hãy mua nhà Ä‘i, đừng chần chừ nữa. Đây là thời Ä‘iểm tốt để người mua nhà Ä‘Æ°a ra quyết định mua, không còn thời Ä‘iểm nào tốt hÆ¡n nữa. Giá nhà ở phân khúc bình dân sẽ không thể giảm hÆ¡n nữa cho dù có gói chính sách Æ°u Ä‘ãi của Chính phủ được tung ra. Tin tôi Ä‘i”.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Thanh HÆ°ng, Phó tổng giám đốc Tập Ä‘oàn Cengroup, giá bất Ä‘á»™ng sản tại Hà Ná»™i và Tp.HCM vẫn có thể tiếp tục giảm trong thời gian tá»›i vì nhiều chủ đầu tÆ° lẫn nhà đầu tÆ° thứ cấp giờ má»›i nhận ra được sai lầm trong việc ôm quá nhiều hàng và dá»± án bất Ä‘á»™ng sản, mặc cho nhiều chuyên gia cảnh báo thị trường Ä‘ã ở đỉnh “vinh quang” từ giữa năm 2011.

Trong khi Ä‘ó, ở góc Ä‘á»™ của má»™t chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bá»™ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng vá»›i trình Ä‘á»™ công nghệ, vật liệu, cách thức quản lý nhÆ° hiện nay thì giá căn há»™ chung cÆ° tại Hà Ná»™i, Tp.HCM vào khoảng giá 8 - 14 triệu đồng/1m2 là hợp lý, tùy theo chất lượng và vị trí, và khó có thể xuống thấp hÆ¡n.

Ở góc Ä‘á»™ khác, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng há»™i xây dá»±ng, nhìn nhận vá»›i người thá»±c sá»± có nhu cầu, hiện là thời Ä‘iểm phù hợp để mua nhà. Bởi lẽ, nếu kiên nhẫn chờ thêm nữa, giá có thể vẫn hạ. NhÆ°ng khi giảm tá»›i má»™t mức Ä‘á»™ nhất định nào Ä‘ó, mình quyết định mua thì người khác cÅ©ng sẽ mua, thị trường khi Ä‘ó lại có sá»± biến Ä‘á»™ng.