Tại há»™i thảo góp ý dá»± thảo Luật đất Ä‘ai sá»­a đổi, trao đổi vá»›i DĐDN, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bá»™ TN-MT cho rằng dá»± thảo Luật chÆ°a Ä‘úng hÆ°á»›ng. Ông Võ cho rằng, vấn đề nóng nhất hiện nay là cÆ¡ chế thu hồi, chuyển dịch cÆ¡ cấu đất Ä‘ai chÆ°a được giải quyết. Tham nhÅ©ng và khiếu kiện đất Ä‘ai vẫn chÆ°a được Ä‘ánh giá Ä‘úng tầm.

Theo ông Võ, Luật Đất Ä‘ai hiện hành quy định ba cÆ¡ chế thu hồi đất: Nhà nÆ°á»›c thu hồi đất theo dá»± án, thu hồi theo quy hoạch và nhà đầu tÆ° tá»± thỏa thuận.

* Ông có thể chỉ ra từng Ä‘iểm bất cập trong ba cÆ¡ chế trên ?

TrÆ°á»›c tiên là cÆ¡ chế thu hồi đất theo dá»± án, có chế này có nhiều nguy cÆ¡ dẫn đến tham nhÅ©ng nhất. Tuy nhiên, nó Ä‘ang rất thịnh hành thời gian gần Ä‘ây. Tiếp đến là thu hồi đất theo quy hoạch. Đây là cÆ¡ chế ít nguy cÆ¡ tham nhÅ©ng hÆ¡n. NhÆ°ng thu hồi đất kiểu này lại gặp má»™t số Ä‘iểm yếu. Các địa phÆ°Æ¡ng thá»±c hiện phÆ°Æ¡ng án này thường không thá»±c hiện được Ä‘úng quy hoạch dẫn đến tình trạng dá»± án treo, đất bỏ hoang hoặc gây mất ổn định trong đời sống người dân.

Má»™t số địa phÆ°Æ¡ng Ä‘ã thu hồi đất vượt quá khả năng phát triển. Ví dụ tỉnh Long An và Tây Ninh má»›i Ä‘ây phải trả lại hàng ngàn hecta đất cho dân vì Ä‘ã thu hồi nhÆ°ng không dùng đến. Tất nhiên, cÆ¡ chế thu hồi đất theo quy hoạch này có thể vẫn áp dụng thành công ở má»™t số địa phÆ°Æ¡ng thá»±c hiện tốt quy hoạch nhÆ° Đà Nẵng.

Còn vá»›i cÆ¡ chế thu hồi đất tá»± thỏa thuận thì hiện Ä‘ang bị tắc. Nhà đầu tÆ° thường thỏa thuận được vá»›i Ä‘a số người dân (khoảng 70 – 80%). Số còn lại thì Ä‘òi vượt quá giá trị nên dá»± án không thể triển khai.

* Vậy dá»± thảo Ä‘ã xóa bất cập trong các phÆ°Æ¡ng án thu hồi đất thế nào, thÆ°a ông ?

Thá»±c tiá»…n cho thấy, cả ba cÆ¡ chế trên đều có những Æ°u và nhược Ä‘iểm. Tuy nhiên, lá»—i chính ở chá»— các cÆ¡ chế Ä‘ó không được quy định rõ ràng, mạch lạc trong Luật Đất Ä‘ai hiện hành, gây nên những ách tắc trong thá»±c thi.

Dá»± thảo Luật Đất Ä‘ai sá»­a đổi không áp dụng cÆ¡ chế thu hồi đất theo dá»± án, mà chủ yếu cÆ¡ chế thu hồi đất theo quy hoạch rồi Ä‘Æ°a ra đấu giá, còn cÆ¡ chế tá»± thỏa thuận không có cải tiến. NhÆ°ng theo tôi, nếu Ä‘i theo hÆ°á»›ng dá»± thảo, thì tình trạng tham nhÅ©ng trong đền bù, giải phóng mặt bằng, khiếu kiện vẫn không được cải thiện.

Cả ba cÆ¡ chế trên đều có mặt tốt và mặt chÆ°a tốt. Luật má»›i không nên hạn chế bất cứ cÆ¡ chế nào mà cần xem nó hỏng ở Ä‘âu thì chữa ở Ä‘ó. Ví dụ ở cÆ¡ chế thu hồi đất theo dá»± án, cần công khai minh bạch ngay từ khi chủ đầu tÆ° đến địa phÆ°Æ¡ng. Từ khâu thẩm định đến công khai dá»± án, cÆ¡ chế bồi thường… tất cả phải rõ ràng và tạo sá»± đồng thuận trong cá»™ng đồng để hạn chế và ngăn ngừa tham nhÅ©ng.

Vá»›i cÆ¡ chế thu hồi đất theo quy hoạch chỉ có thể thá»±c hiện ở những nÆ¡i có sức hút đầu tÆ° lá»›n. Chất lượng quy hoạch cÅ©ng phải được nâng cấp rất cao, rất khả thi thì lúc Ä‘ó má»›i không diá»…n ra tình trạng quy hoạch treo, lãng phí đất Ä‘ai.

Đối vá»›i cÆ¡ chế tá»± thỏa thuận, tôi cho rằng, Ä‘ây là cÆ¡ chế tốt nhất, tạo sá»± đồng thuận cao trong xã há»™i và tôn trọng quyền của người sá»­ dụng đất, tránh được tham nhÅ©ng. Tuy nhiên, cÆ¡ chế này Ä‘ang bị tê liệt vì 20 – 30% người dân không đồng tình, Ä‘òi giá quá cao.

Chính vì vậy, luật cần má»™t định nghÄ©a má»›i về sá»± đồng thuận trong cÆ¡ chế tá»± thỏa thuận, theo nguyên tắc là đạt được 2/3 ý kiến đồng thuận trở lên. Mô hình này rất thành công ở nhiều quốc gia. Ví dụ nhÆ° Hàn Quốc, họ Ä‘ã rất thành công khi áp dụng cÆ¡ chế này trong thu hồi đất.

* Thá»±c tế, nhiều dá»± án thu hồi đất thời gian qua Ä‘ã có sá»± can thiệp của chính quyền địa phÆ°Æ¡ng. Ông Ä‘ánh giá thế nào về sá»± can thiệp này ?

Sá»± can thiệp hành chính sẽ làm méo mó quy luật của thị trường. Bất cập lá»›n nhất khi các địa phÆ°Æ¡ng can thiệp là giá đất. Điều này vừa dẫn đến nguy cÆ¡ tham nhÅ©ng vừa tạo nên sá»± không công bằng và khiếu kiện kéo dài. Các địa phÆ°Æ¡ng thường áp giá đất không phù hợp vá»›i giá thị trường. Giá đất theo thang bảng giá nhà nÆ°á»›c là rất thấp, người dân bị thiệt thòi nên việc khiếu kiện là Ä‘iều dá»… hiểu.

Nguyên tắc tính giá đất phải được quy định rõ ràng và triệt để trong luật. Những trường hợp được áp dụng bảng giá đất của nhà nÆ°á»›c phải quy định rõ ràng ví dụ nhÆ°: để tính thuế, phí, xá»­ phạt hành chính hay tính bồi thường khi bị thất thoát. Còn nếu liên quan đến lợi ích của người sá»­ dụng đất thì phải áp giá thị trường tại thời Ä‘iểm Ä‘ó.

* Vậy ai là người quyết định giá đất thị trường, thÆ°a ông ?

Theo tôi, cần có má»™t cÆ¡ quan Ä‘á»™c lập định giá đất. Kinh nghiệm của nhiều quốc gia Ä‘ã làm thành công cho thấy, quyền định giá phải Ä‘á»™c lập vá»›i quyền quyết định về đất Ä‘ai. Đây là nguyên tắc đề phòng tránh tham nhÅ©ng. Tất nhiên, quyết định cuối cùng vẫn phải là cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c.

Tuy nhiên, cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c cần phải tổ chức tốt mọi khâu trong quá trình thu hồi đất. CÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c không can thiệp bằng các quyết định hành chính mà tạo cho các bên tá»± thỏa thuận và đồng thuận khi thu hồi đất. Nhà nÆ°á»›c chỉ can thiệp khi cần thiết. Ví dụ nhÆ° phÆ°Æ¡ng án TP HCM Ä‘ang xin làm thí Ä‘iểm. Để hai bên tá»± thỏa thuận, khi 20 -30% người dân không thỏa thuận được thì nhà nÆ°á»›c can thiệp.

* ThÆ°a ông, tham nhÅ©ng thời gian qua chủ yếu dá»±a vào sá»± chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất Ä‘ô thị, hay đất dịch vụ khi có sá»± chuyển dịch mục Ä‘ích sá»­ dụng. Vậy làm thế nào để xóa bỏ được tình trạng này ?

Đúng là sá»± chênh lệch về giá đất sản xuất nông nghiệp và đất Ä‘ô thị, đất dịch vụ hiện rất lá»›n. Để chênh lệch này không rÆ¡i vào trung gian thì phải công khai minh bạch. Giao đất hay đấu thầu đất cho các chủ dá»± án khu Ä‘ô thị thì cÅ©ng phải theo giá thị trường khu Ä‘ô thị. Phần chênh lệch thuá»™c về nhà nÆ°á»›c. Chỉ có công khai minh bạch thì má»›i đảm bảo được quyền lợi người sá»­ dụng đất, tránh được tham nhÅ©ng và có lợi cho ngân sách. Luật Đất Ä‘ai sá»­a đổi cần quy định rõ những ná»™i dụng buá»™c phải công khai minh bạch.

- Xin cảm Æ¡n ông !