Thời gian gần Ä‘ây, trên thị trường, liên tiếp xảy ra những vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tÆ° các dá»± án chung cÆ°. Những vụ việc lùm xùm này làm giảm sức hấp dẫn của chung cÆ°, khiến thị trường Ä‘ã trầm lắng lại càng trầm lắng hÆ¡n.

Tranh chấp chung cÆ°, khách hàng chịu thiệt

Những bức xúc của khách hàng về khoản thu phí quản lý chung cÆ° quá cao, hay chất lượng của công trình quá kém, tranh chấp phần đất chung - riêng của các dá»± án... thời gian qua Ä‘ã thổi bùng lên mâu thuẫn tại nhiều dá»± án chung cÆ°.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường địa ốc Ä‘óng băng, mâu thuẫn giữa chủ đầu tÆ° và khách hàng diá»…n ra ngày càng nhiều. Điển hình là hiện tượng khách hàng tố cáo chủ đầu tÆ° vi phạm tiến Ä‘á»™ xây dá»±ng, lừa dối khách hàng, Ä‘òi rút vốn. Trong khi Ä‘ó, chủ đầu tÆ° Ä‘ã sá»­ dụng hết vốn góp của khách hàng vào những mục Ä‘ích khó giải trình hoặc vào dá»± án khác nên không có nguồn tiền để hoàn trả khách hàng, cÅ©ng nhÆ° không có khả năng tiếp tục thá»±c hiện dá»± án.

Theo luật sÆ° Trần VÅ© Hải, Đoàn Luật sÆ° Hà Ná»™i, có 13 loại tranh chấp Ä‘iển hình về chung cÆ°, chÆ°a kể hàng loạt vấn đề liên quan khác. PhÆ°Æ¡ng thức phổ biến để giải quyết những tranh chấp này là tá»± giải quyết; nhờ chính quyền; thông qua trọng tài; thông qua tòa án.

“Thá»±c tế cho thấy, tá»± giải quyết thường không dứt Ä‘iểm được các vấn đề tranh chấp; nhờ chính quyền Ä‘ôi khi lại làm tình hình phức tạp thêm; thông qua trọng tài thì đến nay chÆ°a ghi nhận được trường hợp nào; thông qua tòa án thì tốn nhiều thời gian, công sức, chi phí và hiệu quả không cao. Khả năng giải quyết trong nhiều trường hợp gần nhÆ° là vô vọng, phía chịu thiệt hại là khách hàng”, luật sÆ° Hải nói.

Cần tạo hành lang pháp lý cho chung cÆ°

Hệ thống pháp luật hiện hành có nhiều văn bản có thể Ä‘iều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cÆ° nhÆ° Bá»™ luật Dân sá»±, Bá»™ luật Tố tụng dân sá»±, Luật Nhà ở, Luật Xây dá»±ng, Luật Quy hoạch Ä‘ô thị, Luật Kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản, Luật Đất Ä‘ai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Luật Hợp tác xã, Luật Trọng tài và những văn bản hÆ°á»›ng dẫn luật này.

Tuy nhiên, những văn bản này chÆ°a đủ để giải quyết vấn đề chung cÆ°, má»™t vấn đề rất đặc thù mà Việt Nam chÆ°a có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến những chung cÆ° mang tính thÆ°Æ¡ng mại. Vì vậy, việc sá»›m ban hành Luật Chung cÆ° Ä‘ang là yêu cầu cấp bách vá»›i các cÆ¡ quan quản lý nhà nÆ°á»›c trong lÄ©nh vá»±c này.

Theo kiến nghị của luật sÆ° Hải, vấn đề đầu tiên cần được quy định trong Luật Chung cÆ° là quy định những Ä‘iều kiện để khởi công má»™t dá»± án chung cÆ° và quy định cấm chủ đầu tÆ° không được khởi công nếu không đủ Ä‘iều kiện. Chủ đầu tÆ° vi phạm quy định này sẽ bị xá»­ phạt nặng, thậm chí phải bị tÆ°á»›c bỏ quyền thá»±c hiện dá»± án.

Thứ hai, quy định góp vốn, mua bán căn há»™ hình thành trong tÆ°Æ¡ng lai phải thông qua ngân hàng. Má»—i chủ đầu tÆ° phải mở má»™t tài khoản duy nhất tại má»™t ngân hàng cho má»—i dá»± án chung cÆ°, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sá»­ dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tÆ° phải lên kế hoạch trÆ°á»›c việc sá»­ dụng và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.

Thứ ba, chung cÆ° Ä‘i vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, Ä‘iều kiện hạ tầng, và đủ Ä‘iều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tÆ° không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cÆ° chÆ°a Ä‘i vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cÆ° cần kéo dài đến 10 năm đối vá»›i má»™t số hạ tầng nhất định.

”Trong thời gian tá»›i, nếu chÆ°a có Ä‘iều kiện để ban hành Luật Chung cÆ°, Bá»™ Xây dá»±ng cần tập hợp các văn bản liên quan đến chung cÆ° để ban hành cẩm nang chung cÆ°, và đề nghị Chính phủ sá»­a đổi má»™t số quy định về chung cÆ° theo hÆ°á»›ng nhÆ° trên mà không trái các quy định pháp luật hiện hành”, luật sÆ° Hải đề xuất thêm.