70.000 căn há»™ ế ẩm; hàng trăm dá»± án dang dở nằm phÆ¡i nắng; vật liệu xây dá»±ng tồn kho chất đống; hàng trăm nghìn tỉ đồng vốn vay từ các ngân hàng “chết cứng” trong các dá»± án, đẩy nợ xấu ngày má»™t tăng cao…, trong khi người dân có nhu cầu thá»±c sá»± không thể mua nổi nhà. Thị trường bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ang Ä‘óng băng và cần những chính sách Ä‘á»™t phá để vá»±c dậy…

Nhiều nhưng chưa đủ mạnh

TrÆ°á»›c hàng loạt hệ lụy do thị trường bất Ä‘á»™ng sản (BĐS) ngÆ°ng trệ, Ä‘óng băng gây ra cho nền kinh tế, từ đầu năm nhiều chính sách tháo gỡ khó khăn Ä‘ã được Chính phủ ban hành. Trong Ä‘ó, mang tính quyết định hÆ¡n cả là Nghị quyết 13/NQ-CP (NQ13) về má»™t số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, há»— trợ thị trường, trong Ä‘ó có lÄ©nh vá»±c BĐS. Cụ thể, Chính phủ cho phép giảm 50% tiền thuê đất phải ná»™p của năm 2012 cho doanh nghiệp (DN) hoạt Ä‘á»™ng trong lÄ©nh vá»±c thÆ°Æ¡ng mại, dịch vụ. Ngay sau Ä‘ó, Bá»™ Tài chính ban hành Thông tÆ° 83/TT-BTC hÆ°á»›ng dẫn thá»±c hiện. Cho tá»›i nay, ông Cao Anh Tuấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, cho biết có khoảng 3.153 DN sản xuất và kinh doanh thÆ°Æ¡ng mại, dịch vụ được giảm số tiền 347,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, Ä‘ó chỉ là má»™t con số ít ỏi nếu biết rằng con số dá»± toán thu tiền thuê đất năm 2012 là 3.482 tỉ đồng.

 

NQ13 cÅ©ng gia hạn tối Ä‘a 12 tháng thời hạn ná»™p tiền sá»­ dụng đất đối vá»›i các chủ đầu tÆ° dá»± án có khó khăn về tài chính. Chính sách này được các DN vô cùng kỳ vọng vì tiền sá»­ dụng đất là chi phí lá»›n nhất trong má»—i dá»± án, nếu được giãn sẽ giảm bá»›t gánh nặng về vốn, đẩy nhanh tiến Ä‘á»™ dá»± án Ä‘ang Ä‘ình trệ… Tuy nhiên, đến khi thá»±c hiện, sá»± rối rắm về cÆ¡ chế, tiêu chí không rõ ràng tại các địa phÆ°Æ¡ng Ä‘ã dẫn tá»›i số tiền được giãn đến nay má»›i chỉ 1.600 tỉ đồng, trong khi dá»± toán thu từ lÄ©nh vá»±c này của Bá»™ Tài chính năm 2012 là 37.000 tỉ đồng. Thứ trưởng Bá»™ Tài chính Đỗ Hoàng Anh Tuấn nói dá»± án được xét dá»±a vào quyết định của HĐND các tỉnh, thành phố, do tiêu chí chÆ°a thá»±c sá»± cụ thể, nên quá trình triển khai có dá»± án khó khăn không được giãn, trong khi dá»± án không thuá»™c đối tượng lại được hưởng. Điều Ä‘áng nói, quá trình kiểm tra cho thấy có không ít DN thu tiền sá»­ dụng đất của người mua nhÆ°ng lại chiếm dụng để làm việc khác. Bá»™ Tài chính Ä‘ã yêu cầu xá»­ lý lại trên 200 tỉ đồng.

Song song giải pháp về thuế, phí, tiền thuê đất, Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c tháo gỡ vốn cho các DN, thông qua việc ná»›i lỏng tín dụng, hạ lãi suất (LS). TrÆ°á»›c tháng 5.2012, tín dụng BĐS bị xếp vào đối tượng không được khuyến khích, các ngân hàng chỉ được cho vay tối Ä‘a 16% dÆ° nợ tín dụng. Tuy nhiên, sau Ä‘ó hạn mức 16% được xóa bỏ. Ngoại trừ phân khúc BĐS cao cấp, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng…, hầu hết các nhu cầu mua, sá»­a nhà; công trình dá»± án, phát triển nhà ở trong khu Ä‘ô thị đều được “mở cá»­a” tín dụng. Tiếp Ä‘ó, tháng 7.2012, Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c chỉ đạo các ngân hàng thÆ°Æ¡ng mại phải giảm LS các khoản vay cÅ© xuống dÆ°á»›i 15%/năm, cÆ¡ cấu lại nợ, giãn nợ cho các DN, kể cả DN BĐS, giảm LS vay má»›i, tích cá»±c cho vay dá»± án nhà ở sắp hoàn thành…

Xen giữa chính sách trên, Bá»™ Xây dá»±ng - cÆ¡ quan trá»±c tiếp quản lý thị trường BĐS - cÅ©ng tích cá»±c Ä‘Æ°a ra nhiều giải pháp. Ông Nguyá»…n Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS, cho biết Bá»™ Ä‘ã triển khai việc tái cÆ¡ cấu hàng hóa cho phù hợp thị trường cả về số lượng và chủng loại. Đặc biệt, tạo hành lang pháp lý hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng nhÆ° Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tÆ° BĐS để tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường. Tập trung phát triển mạnh nhà cho thuê, đẩy mạnh các chÆ°Æ¡ng trình nhà ở xã há»™i trọng Ä‘iểm nhÆ° nhà cho công nhân, sinh viên, nhà ở cho người nghèo…

Tắc nghẽn dòng vốn

Tuy nhiên, Ä‘ánh giá về chính sách há»— trợ thị trường thời gian qua, ông Nguyá»…n Trần Nam, Thứ trưởng Bá»™ Xây dá»±ng, cho rằng vấn đề khó khăn trÆ°á»›c mắt và lá»›n nhất vẫn là nguồn vốn cho thị trường và hàng tồn kho. “Khó khăn hiện nay chÆ°a thể sá»›m giải quyết chủ yếu do nguồn vốn hiện tại vẫn chÆ°a được cởi trói, LS thá»±c tế vẫn còn cao. Các giải pháp tiền tệ của NHNN về LS cho vay, ná»›i lỏng tín dụng… chÆ°a thá»±c sá»± có tác Ä‘á»™ng tích cá»±c vì Ä‘á»™ trá»… của chính sách khi Ä‘i vào thá»±c tế”, ông Nam nhìn nhận.

Từ tháng 4.2012 đến nay, nhiều ngân hàng Ä‘ã công bố các gói tín dụng dành riêng cho BĐS vá»›i tổng giá trị lên đến 20.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai, Tổng thÆ° ký Hiệp há»™i BĐS VN, dù LS Ä‘ang hạ nhÆ°ng khả năng hấp thụ vốn của DN BĐS Ä‘ang rất yếu. Nhiều DN được vay nhÆ°ng không dám vay bởi nếu không giải quyết được hàng tồn kho thì sẽ không có nguồn trả nợ ngân hàng.

Trong khi Ä‘ó, tổng giám đốc má»™t ngân hàng thÆ°Æ¡ng mại cho rằng, vấn đề lá»›n nhất hiện nay đối vá»›i các ngân hàng chính là nợ xấu, phần lá»›n tài sản thế chấp là BĐS. Ngân hàng cÅ©ng mong muốn thị trường ấm lại, để có thể giải ngân cho vay, để xá»­ lý tài sản, nhÆ°ng rõ ràng nguồn cầu hiện nay Ä‘ang bị tắc. Vì vậy, ông cho rằng vấn đề lá»›n nhất hiện nay chính ở việc khai thông nguồn cầu từ người mua, chứ không phải DN. “DN giảm giá là Ä‘iều rõ ràng, nhÆ°ng nếu người mua không được há»— trợ vốn, LS thấp thì họ vẫn không đủ khả năng tài chính để mua dù có nhu cầu. Chỉ khi được há»— trợ tài chính thá»±c sá»±, họ mua nhà được thì hàng tồn kho má»›i được xá»­ lý, thị trường có thanh khoản, DN bán được hàng, từ Ä‘ó má»›i có thể tháo được các nút thắt khác”, vị tổng giám đốc này nói.