Nhằm hạn chế các vụ lùm xùm liên quan đến tranh chấp, mâu thuẫn giữa cÆ° dân vá»›i chủ đầu tÆ° hoặc các Ä‘Æ¡n vị quản lý vận hành nhà chung cÆ°, việc ban hành má»™t quy chế quản lý nhà chung cÆ° (NCC) là hết sức cần thiết. Sau nhiều năm và qua nhiều lần Ä‘iều chỉnh, Sở Xây dá»±ng TPHCM vừa hoàn chỉnh dá»± thảo Quy chế quản lý, sá»­ dụng NCC trên địa bàn TP sau khi nhận được sá»± góp ý của Bá»™ Xây dá»±ng và Sở TÆ° pháp TPHCM. Theo dá»± thảo, giá dịch vụ NCC sẽ được cÆ° dân và chủ đầu tÆ° tá»± thỏa thuận.

Không ban hành giá trần phí chung cÆ°

Theo Quy chế quản lý NCC ban hành kèm theo QĐ 08/2008 của Bá»™ Xây dá»±ng, UBND các tỉnh căn cứ vào tình hình thá»±c tế tại địa phÆ°Æ¡ng để quy định mức tối Ä‘a (giá trần) kinh phí quản lý vận hành NCC tại địa phÆ°Æ¡ng. NghÄ©a là UBND TPHCM phải ban hành giá trần phí quản lý NCC làm cÆ¡ sở để chủ đầu tÆ° (CĐT), ban quản trị hoặc doanh nghiệp (DN) quản lý vận hành NCC xây dá»±ng giá dịch vụ quản lý NCC. Tuy nhiên, đến nay TPHCM vẫn chÆ°a có quy định giá trần về mức phí này. Hiện má»—i chung cÆ° thá»±c hiện thu phí theo má»™t kiểu vá»›i khung giá khác nhau.

Để xác định giá dịch vụ NCC khi chÆ°a có giá trần, Sở Xây dá»±ng Ä‘ã Ä‘Æ°a ra phÆ°Æ¡ng pháp xác định giá dịch vụ NCC theo Thông tÆ° 37/2009 của Bá»™ Xây dá»±ng, trong Ä‘ó quy định giá dịch vụ thá»±c hiện theo hợp đồng nhÆ°ng phải được trên 50% cÆ° dân tại chung cÆ° thông qua. Tuy nhiên, Sở TÆ° pháp TP đặt vấn đề: nếu tá»· lệ thông qua không đạt 50% thì sẽ giải quyết thế nào. HÆ¡n nữa, việc biểu quyết thông qua mức phí NCC Ä‘ã được thá»±c hiện tại Há»™i nghị NCC lần đầu theo quy định. Chính vì thế, dá»± thảo má»›i nhất quy định phí quản lý NCC được xác định theo nguyên tắc tính Ä‘úng, tính đủ các chi phí, má»™t phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý vận hành NCC hoạt Ä‘á»™ng bình thường, theo hợp đồng thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ (DN quản lý vận hành NCC) và bên sá»­ dụng dịch vụ (ban quản trị chung cÆ°). Trong thời gian chờ tổ chức Há»™i nghị NCC lần đầu, giá này có thể xác định theo 2 tình huống.

Thứ nhất, nếu trong hợp đồng mua bán, CĐT và bên mua Ä‘ã thỏa thuận được giá thì các bên vẫn thá»±c hiện theo thỏa thuận này cho đến khi Há»™i nghị NCC biểu quyết thông qua (tiếp tục thá»±c hiện giá thỏa thuận này hay chọn má»™t DN khác có mức giá phù hợp hÆ¡n). Thứ hai, nếu hợp đồng mua bán chÆ°a thỏa thuận giá thì CĐT phải có trách nhiệm xác định giá dịch vụ và phải được trên 50% các há»™ dân Ä‘ang cÆ° ngụ đồng ý (được cụ thể hóa từ Thông tÆ° 37 của Bá»™ Xây dá»±ng).

Về việc này, ở góc nhìn DN, nhiều CĐT đồng tình quy định phí quản lý chung cÆ° để hai bên tá»± thỏa thuận. Tuy nhiên, theo đại diện má»™t CĐT dá»± án tại quận 12 cho rằng TP nên hÆ°á»›ng dẫn cụ thể để CĐT căn cứ vào Ä‘ó mà tính hoặc có khung giá để DN tham chiếu, ở mức từ 5.000 - 15.000 đồng/m2/tháng tùy loại chung cÆ°.

Ghi rõ phần chung trong thiết kế

Thá»±c tế cho thấy, hiện nay việc tranh chấp tại các chung cÆ° trên địa bàn TP có liên quan khá nhiều đến phí bảo trì NCC. Vụ lùm xùm nổi cá»™m nhất gần Ä‘ây là gần 100 há»™ dân tại chung cÆ° cao cấp SaiGon Pearl (quận Bình Thạnh) khiếu nại lên cÆ¡ quan có thẩm quyền về việc CĐT và công ty quản lý cúp nÆ°á»›c do họ chậm ná»™p phí bảo trì. Các cÆ° dân của chung cÆ° này cho rằng phải Ä‘óng 17.000 đồng/m2/tháng là bất hợp lý vì mức phí này, 1 căn há»™ 100m2 phải Ä‘óng đến 1,7 triệu đồng/tháng. Trong khi các chung cÆ° tại Khu Ä‘ô thị Phú Mỹ HÆ°ng (quận 7), mức phí này cÅ©ng chỉ ở mức từ 7.000 - 10.000 đồng/m2/tháng. Má»™t vụ Ä‘iển hình nữa là sá»± tranh chấp vừa qua tại chung cÆ° Thái An (quận 12). Chung cÆ° này Ä‘ã được CĐT bàn giao nhà và sau khi Ä‘Æ°a vào sá»­ dụng nhiều năm, má»™t số hạng mục công trình cần phải bảo tu sá»­a nên ban quản trị yêu cầu cÆ° dân Ä‘óng 2% trên tổng giá trị căn há»™ để làm phí bảo trì. Tuy nhiên, do trong hợp đồng mua bán chung cÆ° không quy định về phí bảo trì nên người dân Ä‘ã không đồng tình nên phát sinh tranh chấp… Sở hữu chung - riêng cÅ©ng là má»™t trong những nguyên nhân gây nên tranh chấp tại nhiều chung cÆ°. Cách Ä‘ây hÆ¡n 1 năm, cÆ° dân của chung cÆ° Orient (quận 4) Ä‘ã có những phản ứng gay gắt vá»›i chủ đầu tÆ° vì chủ đầu tÆ° cho rằng, sân thượng là sở hữu riêng của chủ đầu tÆ° và họ muốn xây 4 căn penthouse trên sân thượng tầng 17 của chung cÆ° này.

Để hạn chế tối Ä‘a việc tranh chấp, ngoài quy định rõ phần sở hữu chung trong chung cÆ° bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bá»™, cầu thang máy, sân thượng, hệ thống cung cấp Ä‘iện, nÆ°á»›c, ga, thông tin liên lạc…, dá»± thảo còn yêu cầu rõ, phần sở hữu chung trong NCC phải được thể hiện rõ trong hồ sÆ¡ thiết kế kỹ thuật được duyệt và hợp đồng mua bán căn há»™. Ngoài ra, dá»± thảo Ä‘ã bổ sung cụ thể khu vá»±c để ô tô là phần sở hữu chung nếu Ä‘ã được chủ đầu tÆ° phân bổ giá trị phần diện tích này vào giá bán căn há»™.

Về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của NCC cÅ©ng Ä‘ã được dá»± thảo quy định rõ. Cụ thể, trường hợp hợp đồng mua bán căn há»™ từ ngày 1-7-2006 (Luật Nhà ở có hiệu lá»±c) thì CĐT có trách nhiệm thu người mua các khoản phí: đối vá»›i diện tích chung cÆ° bán phải ná»™p 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán. Đối vá»›i phần diện tích CĐT giữ lại không bán (không tính phần diện tích chung) thì CĐT phải ná»™p 2% giá trị diện tích Ä‘ó. Trường hợp căn há»™ được ký hợp đồng mua bán trÆ°á»›c ngày 1-7-2006 mà CĐT chÆ°a thu 2% tiền bán thì bên mua có trách nhiệm Ä‘óng góp khoảng kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí Ä‘óng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì.