Việc “phá băng” thị trường BĐS có thể thá»±c hiện được thông qua việc Ä‘iều chỉnh cÆ¡ chế tiền sá»­ dụng đất và áp dụng các chính sách hữu hiệu khuyến khích các loại hình nhà ở vừa túi tiền, bao gồm cả các loại hình nhà ở xã há»™i nhÆ° Quốc há»™i Ä‘ã nêu.

Xin giá»›i thiệu tiếp bài hai trong loạt bài "Những biện pháp "phá băng" cho nền kinh tế" của Tiến sỹ LÆ°Æ¡ng Hoài Nam.

Giảm thời gian "chạy"dá»± án

Thứ nhất, cÆ¡ chế tiền sá»­ dụng đất hiện hành theo Thông tÆ° 93/2011/TT-BTC (sá»­a đổi, bổ sung Thông tÆ° 117/2004/TT-BTC hÆ°á»›ng dẫn thi hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP) là má»™t trong những nguyên nhân gây nên sá»± bế tắc, Ä‘ình trệ các dá»± án BĐS, uy hiếp khả năng tồn tại của hàng loạt doanh nghiệp BĐS, tăng nợ xấu của hệ thống ngân hàng, gây bất ổn kinh tế vÄ© mô.

Điểm bất cập của cÆ¡ chế Thông tÆ° 93 (mục 1.5.1) về nguyên tắc, cách thức tính tiền sá»­ dụng đất theo "giá chuyển nhượng quyền sá»­ dụng đất thá»±c tế trên thị trường trong Ä‘iều kiện bình thường" làm cho cả các doanh nghiệp BĐS và các cÆ¡ quan nhà nÆ°á»›c liên quan lâm vào tình thế bị Ä‘á»™ng, không thể tính toán, dá»± báo được tiền sá»­ dụng đất sẽ là bao nhiêu cho má»™t dá»± án BĐS cụ thể.

Thời gian từ thời Ä‘iểm lập dá»± án trình các cÆ¡ quan có thẩm quyền đến thời Ä‘iểm tính tiền sá»­ dụng đất kéo dài nhiều năm (dá»± án nhỏ 2-3 năm, dá»± án trung bình 4-5 năm, dá»± án lá»›n 7-8 năm, cá biệt có những dá»± án 2 thời Ä‘iểm này cách nhau 10-20 năm nhÆ° Khu Ä‘ô thị Phú Mỹ HÆ°ng ở TP HCM). Doanh nghiệp khi quyết định đầu tÆ° má»™t dá»± án BĐS cần tính toán được giá thành sản phẩm BĐS và đối chiếu vá»›i giá bán dá»± kiến xem khả năng lãi lá»— thế nào. Tuy nhiên, theo cÆ¡ chế Thông tÆ° 93 về tiền sá»­ dụng đất (cấu thành giá thành sản phẩm BĐS) thì doanh nghiệp không thể tính được giá thành sản phẩm hình thành trong tÆ°Æ¡ng lai là bao nhiêu để quyết định đầu tÆ°.

Doanh nghiệp phải lập hồ sÆ¡ xin dá»± án, thiết kế quy hoạch, tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, thá»±c hiện tái định cÆ°, xây dá»±ng cÆ¡ sở hạ tầng ... trong nhiều năm, vá»›i các khoản chi phí khổng lồ, sau Ä‘ó má»›i lập hồ sÆ¡ xin Ä‘óng tiền sá»­ dụng đất.

Tiếp Ä‘ó, theo Thông tÆ° 93, "Sở Tài chính thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá đất; trên cÆ¡ sở giá đất do Tổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp vá»›i Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cÆ¡ quan có liên quan thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất tính thu tiền sá»­ dụng đất cho từng trường hợp cụ thể" rồi thông báo cho doanh nghiệp số tiền sá»­ dụng đất phải Ä‘óng. Số tiền sá»­ dụng đất được xác định theo cách này có thể cao đến mức làm cho dá»± án đầu tÆ° theo ý đồ, quy hoạch phát triển ban đầu hoàn toàn mất tính khả thi về thị trường. Nếu doanh nghiệp Ä‘óng tiền sá»­ dụng đất thì cÅ©ng không đầu tÆ° tiếp được (giá thành quá cao so vá»›i khả năng chấp nhận của thị trường), nhÆ°ng chậm Ä‘óng tiền sá»­ dụng đất thì dá»± án có thể bị thu hồi sau khi doanh nghiệp Ä‘ã phải bỏ ra rất nhiều chi phí trong giai Ä‘oạn trÆ°á»›c (thiết kế quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cÆ°, xây dá»±ng cÆ¡ sở hạ tầng...).

Doanh nghiệp BĐS bị lâm vào vòng luẩn quẩn, tiến thoái lưỡng nan, dá»± án đầu tÆ° bị Ä‘ình trệ không triển khai tiếp được, vốn bị đọng, nợ ngân hàng đến hạn không trả được.

Giảm tiền đất cho dá»± án

Việc thay thế cÆ¡ chế khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành (áp dụng trÆ°á»›c năm 2006) bằng cÆ¡ chế "giá chuyển nhượng quyền sá»­ dụng đất thá»±c tế trên thị trường trong Ä‘iều kiện bình thường" trên thá»±c tế là má»™t bÆ°á»›c tụt lùi.

Khác vá»›i các loại hàng hóa khác, giá đất có biên Ä‘á»™ giao Ä‘á»™ng rất lá»›n. Hai lô đất sát cạnh nhau, vá»›i các Ä‘iều kiện khác cÆ¡ bản nhÆ° nhau, nhÆ°ng má»™t lô giáp sông, lô kia giáp khu rác thải thì giá của hai mảnh đất này rất khác nhau. Cùng má»™t lô đất, nếu thuê các tổ chức định giá Ä‘á»™c lập thì kết quả định giá của các tổ chức khác nhau cÅ©ng luôn luôn khác nhau, thậm chí lệch nhau 1,5-2 lần, cho nên nhiều khi UBND tỉnh, thành phố không thể quyết định được giá nào là "giá thị trường" của lô đất. Thá»±c tế này đồng thời cÅ©ng làm phát sinh nguy cÆ¡ tiêu cá»±c về tiền sá»­ dụng đất từ cả hai phía.

Má»™t Ä‘iểm bất cập khác của cÆ¡ chế tiền sá»­ dụng đất hiện hành là, mặc dù theo nguyên tắc doanh nghiệp trả giá đất theo "giá thị trường", nhÆ°ng nhà nÆ°á»›c lại không cho phép khấu trừ hàng loạt chi phí thá»±c tế của doanh nghiệp (tiền há»— trợ, đền bù ngoài phÆ°Æ¡ng án bồi thường; tiền đền bù phần đất hạ tầng công cá»™ng; chi phí vốn; chi phí quản lý...), vì vậy tổng chi phí thá»±c tế mà doanh nghiệp chi cho lô đất dá»± án cao hÆ¡n nhiều so vá»›i mức được khấu trừ theo quy định.

Nên xem xét ban hành cÆ¡ chế má»›i, theo Ä‘ó quy định tiền sá»­ dụng đất ở mức 10-20% khung giá đất nhà nÆ°á»›c, ổn định trong 5 năm và có biên Ä‘á»™ Ä‘iều chỉnh tối Ä‘a cho giai Ä‘oạn tiếp theo được công bố công khai để các doanh nghiệp chủ tính toán bài toán đầu tÆ° của họ. Ngoài ra, trong Ä‘iều kiện thị trường vốn vẫn còn nhiều khó khăn, có thể nghiên cứu việc cho phép các doanh nghiệp BĐS trả tiền sá»­ dụng đất bằng sản phẩm (đất sạch hoặc sản phẩm nhà ở).

Đất Ä‘ai là hàng hóa "siêu đặc biệt" thuá»™c Ä‘á»™c quyền nhà nÆ°á»›c. Về nguyên tắc quản lý vÄ© mô, giá các hàng hóa thuá»™c Ä‘á»™c quyền nhà nÆ°á»›c phải do nhà nÆ°á»›c quyết định và được bình ổn, không thể để thả nổi theo thị trường, ảnh hưởng dây chuyền đến giá các hàng hóa khác, gây bất ổn định vÄ© mô.

Việc quy định tiền sá»­ dụng đất theo phần trăm khung giá đất nhà nÆ°á»›c hoàn toàn phù hợp vá»›i các nguyên tắc, quy định của Luật giá 2012.

Trong đợt khủng hoảng thị trường BĐS từ năm 2010 đến nay, các sản phẩm BĐS bị tồn đọng (chÆ°a bán được, hoặc Ä‘ã được bán nhÆ°ng chÆ°a được sá»­ dụng), chủ yếu là các loại sản phẩm căn há»™ và nhà đất (biệt thá»±, nhà phố) cao cấp, diện tích lá»›n, vượt quá sức mua của Ä‘ông đảo người dân. Trong khi Ä‘ó, các loại sản phẩm giá trung bình, diện tích trung bình (affordable housing - nhà ở vừa túi tiền) thì người dân vẫn có nhu cầu rất lá»›n và có khả năng mua, nhÆ°ng nguồn cung các loại sản phẩm nhà ở này lại hạn chế. Hai lý do chính là:

Việc giá đất tăng (trong Ä‘ó có tiền sá»­ dụng đất tăng do Nghị định 69 và các Thông tÆ° 117, 93) đẩy các doanh nghiệp BĐS về phía các sản phẩm cao cấp dành cho các đối tượng người mua nhiều tiền (để dá»± án có thể đạt hiệu quả đầu tÆ° mong đợi). Ở Việt Nam số người này vốn còn ít, khi nền kinh tế gặp khủng hoảng thì lại càng ít hÆ¡n nữa. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tồn đọng hÆ¡n 100,000 căn há»™ cao cấp (xây xong nhÆ°ng chÆ°a bán được) trong cả nÆ°á»›c.

Tập trung phát triển nhà ở vừa tiền

Các cÆ¡ chế, chính sách hiện hành của nhà nÆ°á»›c không có sá»± há»— trợ, khuyến khích cho các loại sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Thậm chí, đầu tÆ° căn há»™ thÆ°Æ¡ng mại vừa túi tiền còn khó khăn hÆ¡n cho doanh nghiệp BĐS trong việc xin duyệt các thông số quy hoạch (hạn chế mật Ä‘á»™ dân số, hạn chế diện tích căn há»™ thÆ°Æ¡ng mại tối thiểu 45 m2...).

Để khuyến khích các doanh nghiệp BĐS đầu tÆ° các dá»± án nhà ở vừa túi tiền, phù hợp vá»›i thá»±c trạng nền kinh tế và thu nhập người dân Việt Nam, nhà nÆ°á»›c nên ban hành má»™t số chính sách há»— trợ, khuyến khích đối vá»›i các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà, cụ thể:

Cho phép các doanh nghiệp BĐS có năng lá»±c, kinh nghiệm đầu tÆ° nhà ở vừa túi tiền (diện tích tối Ä‘a 70 m2/căn, bằng diện tích tối Ä‘a quy định cho nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã há»™i (các dá»± án từ 10ha trở lên) trên dá»± án của mình và của các chủ đầu tÆ° khác.

Hiện nay thá»±c trạng sá»­ dụng quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã há»™i khá lãng phí. Các doanh nghiệp BĐS không mặn mà vá»›i chÆ°Æ¡ng trình nhà ở cho người có thu nhập thấp, học sinh, sinh viên, công nhân... Đến nay, kết quả phát triển nhà ở xã há»™i rất khiêm tốn, cho thấy chÆ°Æ¡ng trình này cần được "xã há»™i hóa" má»™t cách thá»±c sá»±, mang lại hiệu quả đầu tÆ° hợp lý các doanh nghiệp BĐS bằng các chính sách há»— trợ thiết thá»±c, trá»±c tiếp của nhà nÆ°á»›c cho các doanh nghiệp BĐS và người mua nhà thì má»›i có thể thành công.

Khi cho phép các doanh nghiệp BĐS được quyền khai thác quỹ đất 20% để phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà nÆ°á»›c có thể quy định cụ thể diện tích tối thiểu, diện tích tối Ä‘a, giá bán tối Ä‘a (theo địa bàn), đối tượng mua nhà, hình thức, mức Ä‘á»™ há»— trợ chủ đầu tÆ° và người mua nhà... phù hợp vá»›i các chính sách an sinh xã há»™i của nhà nÆ°á»›c

- Miá»…n hoàn toàn hoặc tối thiểu giảm 50% tiền sá»­ dụng đất cho các dá»± án căn há»™ có diện tích trung bình tối Ä‘a 70 m2/căn.

Nếu nhà nÆ°á»›c giảm 50% tiền sá»­ dụng đất cho chủ đầu tÆ° dá»± án nhà ở vừa túi tiền thì 50% tiền sá»­ dụng đất còn lại nhà nÆ°á»›c có thể sá»­ dụng để trợ giá trá»±c tiếp đến tận người mua nhà theo các tiêu chí của nhà nÆ°á»›c quy định và danh sách được chủ đầu tÆ° duyệt (đối vá»›i các dá»± án nhà ở xã há»™i theo Nghị quyết 18 thì nhà nÆ°á»›c miá»…n 100% tiền sá»­ dụng đất).

- Ưu tiên cung cấp các nguồn tín dụng lãi suất thấp cho cả chủ đầu tÆ° và người mua nhà đối vá»›i các dá»± án nhà ở vừa túi tiền (diện tích tối Ä‘a 70 m2/căn).

- Quy định trách nhiệm của chính quyền địa phÆ°Æ¡ng há»— trợ mạnh mẽ các doanh nghiệp BĐS khi đầu tÆ° các dá»± án nhà ở vừa túi tiền (diện tích tối Ä‘a 70 m2/căn) trong việc xét duyệt dá»± án, thông số quy hoạch, cấp phép xây dá»±ng (kể cả các dá»± án má»›i và các dá»± án chuyển đổi từ căn há»™ cao cấp, trung cấp sang căn há»™ "vừa túi tiền").

Đặc biệt, áp dụng chung diện tích tối thiểu nhà ở thÆ°Æ¡ng mại và nhà ở xã há»™i.

Hiện tại diện tích tối thiểu nhà ở thÆ°Æ¡ng mại là 45 m2/căn, nhà ở xã há»™i là 30 m2/căn. Nên quy định chung cho cả 2 loại nhà ở là 20 m2/căn. Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Ấn Độ và các nÆ°á»›c khác vẫn cho phép xây dá»±ng căn há»™ hiện đại nhÆ°ng có diện tích nhỏ dành cho người Ä‘á»™c thân, vợ chồng má»›i cÆ°á»›i..., Việt Nam ta không nhất thiết phải "chÆ¡i trá»™i". Về vấn đề này, trong má»™t cuá»™c họp gần Ä‘ây về vấn đề BĐS, Thủ tÆ°á»›ng Chính phủ Ä‘ã có ý kiến cần phải khuyến khích các dá»± án căn há»™ nhỏ phù hợp vá»›i túi tiền của người dân, các địa phÆ°Æ¡ng không nên lấy lý do tắc đường, thiếu trường học, bệnh viện... để cản trở các dá»± án căn há»™ diện tích nhỏ.