Điểm nghẽn lá»›n nhất hiện nay của thị trường bất Ä‘á»™ng sản được các nhà quản lý, chuyên gia chỉ ra là nguồn cung Ä‘ang vượt cầu, nhà giá cao và trung bình nhiều, trong khi nhà giá rẻ Ä‘áp ứng nhu cầu chủ yếu của người dân thì quá ít.

Mất cân đối

Thống kê của TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung Æ°Æ¡ng, cho thấy hiện Hà Ná»™i và TP.HCM Ä‘ang tồn tá»›i 70.000 căn há»™, chủ yếu giá trung bình và cao, cần 7 năm má»›i tiêu thụ hết. Đây là hậu quả sau nhiều năm các doanh nghiệp chạy theo phong trào, các địa phÆ°Æ¡ng ồ ạt cấp phép đầu tÆ° dá»± án mà không cân nhắc nhu cầu, khả năng tiêu thụ của thị trường.

Chuyên gia kinh tế VÅ© Đình Ánh chỉ ra rằng vốn đầu tÆ° vào ngành xây dá»±ng và địa ốc tăng nhanh từ 2005 đến nay, tập trung tại Hà Ná»™i và TP.HCM, nhÆ°ng chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở giá cao. Mặc dù cầu cÅ©ng tăng lên nhanh chóng nhÆ°ng lại là cầu giá thấp. Cụ thể, dân số năm 2011 là 88 triệu người, tá»· lệ Ä‘ô thị tăng từ 27,1% năm 2005 lên 31,75% trong năm 2011 vá»›i gần 28 triệu người sống ở Ä‘ô thị. Tuy nhiên, ngưỡng thu nhập người dân Ä‘ô thị má»›i chỉ đạt 26 triệu đồng/năm, chỉ tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân, không đủ tích lÅ©y để mua nhà đất vá»›i mức giá phổ biến khoảng 10 triệu đồng/m2.

TS Ánh giả định nếu phần lá»›n nguồn cung trong những năm gần Ä‘ây nhắm tá»›i đối tượng có thu nhập bình quân đầu người cao nhất thì vá»›i mức 70 triệu đồng/năm vào năm 2010, hoặc cao hÆ¡n má»™t chút vào năm 2012 thì má»™t người phải mất tá»›i 20 năm không chi tiêu gì má»›i đủ để mua má»™t căn nhà bình thường giá 1,5 đến 2 tỉ đồng. “Rõ ràng sá»± mất cân đối cung - cầu, nguồn cung lá»›n, nguồn cầu không có khả năng thanh toán khiến thị trường mang đậm nét đầu cÆ¡, khiến cho tồn kho bất Ä‘á»™ng sản tăng vọt trong khi cầu thật còn rất cao lại chÆ°a thể Ä‘áp ứng”, ông Ánh nói. Vấn đề lá»›n nhất hiện nay cần phải tăng cầu, thông qua tăng khả năng thanh toán của người dân.

Hỗ trợ người mua

Ông Nguyá»…n Đỗ Việt, Phó TGĐ Công ty Sông Đà - Thăng Long, cho rằng cần thông qua ngân hàng (NH) hoặc má»™t tổ chức có chức năng để há»— trợ tài chính cho người dân có nhu cầu. Tuy nhiên, sẽ không giải ngân trá»±c tiếp mà giải ngân vào dá»± án có đủ Ä‘iều kiện nhằm tránh đồng tiền Ä‘i sai mục Ä‘ích. Cách tác Ä‘á»™ng này sẽ tạo sá»± luân chuyển trên thị trường nhà đất, bởi nó tác Ä‘á»™ng kích thích đầu ra, người dân có thể mua nhà, đồng thời đầu vào là xây dá»±ng, xi măng, sắt thép... sẽ chuyển Ä‘á»™ng theo.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng há»™i Xây dá»±ng Việt Nam, phân tích: Đối vá»›i số căn há»™ thị trường Ä‘ang ế hiện nay, các DN trÆ°á»›c mắt phải tá»± giải quyết thông qua giảm giá bán, tá»± tìm tá»›i NH Ä‘ã rót vốn đầu tÆ° vào dá»± án Ä‘ó, bắt tay vá»›i họ để há»— trợ người mua vá»›i lãi suất thấp, trong thời hạn dài từ 5-10 năm hoặc hÆ¡n nữa. Nếu làm vậy vẫn chÆ°a kích được cầu thì phải tiếp tục cÆ¡ cấu lại các căn há»™ diện tích lá»›n, thu hẹp lại từ 100 m2 xuống còn 50 - 60 m2. “Căn há»™ 100 m2 mà bán vá»›i giá 15 triệu đồng/m2 Ä‘ã lên tá»›i 1,5 tỉ đồng thì làm sao người dân mua được? Nếu căn há»™ 60 m2 vá»›i mức giá khoảng 900 triệu đồng, người dân sẽ có khả năng tiếp cận được nhiều hÆ¡n”, ông nói.

Riêng đối vá»›i phân khúc nhà thu nhập thấp cần há»— trợ bằng chính sách, TS Liêm cho rằng cần phải làm nhanh, làm mạnh để tạo lá»±c đẩy thị trường, nhÆ°ng phải thông qua há»— trợ khả năng thanh toán cho người mua. Bởi lâu nay nhà nÆ°á»›c nói xây nhà, nhÆ°ng không há»— trợ thanh toán nên thá»±c sá»± chỉ có người thu nhập trung bình, khá trở lên má»›i có khả năng mua, còn người thu nhập thấp thì lá»±c bất tòng tâm. NhÆ°ng éo le là có rất nhiều người thu nhập trung bình, có thể mua được thì lại không thuá»™c đối tượng được mua. “Cho nên nhà nÆ°á»›c cần phải nhanh chóng Ä‘Æ°a ra cÆ¡ chế hoạt Ä‘á»™ng của các quỹ tiết kiệm nhà ở, hay bất cứ quỹ nào Ä‘ó để há»— trợ cho người thu nhập thấp. Hoặc có thể thông qua NH Phát triển VN bảo lãnh cho vay, thời hạn vay dài nhiều năm. Khi Ä‘ó nhà nÆ°á»›c vừa thá»±c hiện được chính sách an sinh xã há»™i, vừa giúp thị trường ấm lại”, TS Liêm nói.

Sá»›m Ä‘Æ°a các quỹ vào hoạt Ä‘á»™ng

Theo ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng há»™i Xây dá»±ng Việt Nam - nguồn tiền còn dÆ° của vốn ngân sách, của Quỹ về nhà ở mà Chính phủ Ä‘ang thá»±c hiện từ hình thức bảo lãnh, cung cấp tín dụng cho DN cần được chuyển gấp sang bảo lãnh, cung cấp tín dụng trá»±c tiếp cho người dân mua nhà hoặc người thuê mua. Ưu tiên cho cán bá»™ công nhân viên (CBCNV), lá»±c lượng vÅ© trang, người thuá»™c diện chính sách... Mức lãi suất cho vay Æ°u Ä‘ãi, thậm chí bằng 0 trong má»™t thời gian nhất định. Có nhÆ° thế má»›i đảm bảo trá»±c tiếp há»— trợ cho người có nhu cầu thật. Bản thân CBCNV có nhu cầu nhà ở, Ä‘ã có tích lÅ©y má»™t ít tiền nhàn rá»—i. Việc nhà nÆ°á»›c há»— trợ vốn còn có thêm ý nghÄ©a giúp huy Ä‘á»™ng thêm má»™t nguồn vốn của dân. Bên cạnh Ä‘ó, nhà nÆ°á»›c có thể mua lại má»™t số loại hình nhà ở, hoặc có cÆ¡ chế để há»— trợ DN Ä‘Æ°a má»™t số loại hình nhà ở khó bán vào dạng cho thuê dài hạn. Các đối tượng là CBCNV, lá»±c lượng vÅ© trang, người thuá»™c diện chính sách được thuê nhà dài hạn vá»›i mức giá hợp lý, thậm chí được há»— trợ về lãi suất.

Ông Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung Æ°Æ¡ng - nhận xét: Há»— trợ trá»±c tiếp phía người mua là rất cần thiết bởi trong suốt thời gian vừa qua, chính sách tập trung há»— trợ cho DN tỏ ra chÆ°a hiệu quả khi luồng tiền chÆ°a vận hành vào thị trường mà còn vận hành trở ra. Nguyên nhân do hầu hết các DN bất Ä‘á»™ng sản sau 2 năm vật lá»™n đều gặp khó khăn tài chính. Má»™t lượng vốn đến hạn phải được trả cho NH trÆ°á»›c khi có thể được giải ngân nguồn vốn má»›i. Vì vậy, lượng tiền vận hành vào thị trường nhỏ hÆ¡n lượng tiền đến hạn thanh toán. Theo ông Chung, hiện Ä‘ang tồn tại tình trạng phòng ngừa rủi ro và đối tác giữa các NH và chủ đầu tÆ°. Hệ thống NH và hệ thống bất Ä‘á»™ng sản đều Ä‘ang được tái cÆ¡ cấu, Ä‘iều chỉnh. Các DN địa ốc tiềm ẩn những bất ổn về “sức khỏe” tài chính, chất lượng dá»± án. Các NH vì nợ xấu tăng cao, vì những biến cố liên tiếp gần Ä‘ây cÅ©ng phải phòng ngừa đảm bảo an toàn, không dám mạnh dạn giải ngân. Quỹ tiết kiệm bất Ä‘á»™ng sản cần phải được nhanh chóng cho ra đời, trÆ°á»›c mắt là má»™t văn bản quy phạm pháp luật cần được ban hành. Kết hợp vá»›i Quỹ tín thác bất Ä‘á»™ng sản, hai hệ thống này sẽ phối hợp vá»›i nhau để phục vụ nhu cầu của các “chủ thể” khách hàng khác nhau.